САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 24 июн — РАПСИ, Михаил Телехов. Жалобу на нормы, позволяющие органам муниципальной власти накладывать ограничения на приватизируемые земельные участки без внесения сведения об обременении в ЕГРН, направил в Конституционный суд (КС) РФ предприниматель Вячеслав Гулай, сообщил РАПСИ адвокат Рамиль Таймасов, защищающий интересы бизнесмена.

Предприниматель из Московской области Гулай жалуется на нарушение его конституционных прав положениями статьи 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и статьями 274, 275 Гражданского кодекса РФ.

При этом в жалобе отмечено, что в судебных актах, принятых по существу гражданско-правового спора по иску Гулая, отсутствует прямая ссылка судов на статью 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Но заявитель отмечает, что последовательная практика судов по аналогичным делам и логика мотивировочной части судебных постановлений по его конкретному делу свидетельствуют об обосновании актов судов, в частности, указанными нормами.

Гулай считает, что оспариваемые нормы нарушают гарантии запрета произвольного лишения имущества, свободного использования имущества для предпринимательской деятельности и охраны законом частной собственности.

Чужой водопровод помешал строительству ТЦ

Как следует из материалов дела, в 2005 году постановлением главы Солнечногорского района Московской области был предоставлен в собственность открытому акционерному обществу "Солнечногорский хлеб" путем выкупа под существующими объектами недвижимости земельный участок в Сонечногорске площадью 11,8 тысячи квадратных метров под общественно-деловое и гражданское строительство, при этом было установлено обременение в виде права пользования частями этого участка ООО "Торговая фирма 777" для обслуживания подземных инженерных коммуникаций.

В жалобе указано, что на момент издания соответствующего постановления обременение, в виде ограничение прав пользования участком, не было зарегистрировано в Едином государственном реестра прав (ЕГРП), и сведения о данном ограничении (обременении) права собственности не содержатся на сегодня и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Далее в жалобе говорится, что в 2015 году Гулай приобрел этот участок у ООО "ЭнергомашКапитал" для строительства торгового (общественно-делового) центра. Заявитель пишет, что на момент совершения им этой сделки в ЕГРП и ЕГРН отсутствовали сведения о наличии каких-либо обременений (ограничений) и вещных прав третьих лиц в отношении данного недвижимого имущества, продавец также заверил Гулая, что участок не имеет обременений.

Гулай разделил участок на два новых самостоятельных участка с разрешенным видом использования — под общественно-деловое и гражданское строительство — и в 2019 году заключил с ООО "Арди" договор на изготовление проектной документации в целях получения разрешения на строительство здания торгового (делового) центра. "Арди" приостановило работы по проектированию торгового центра из-за того, что под проектируемым зданием есть подземные коммуникации, а именно участок водопроводной сети протяженностью 55 метров с колодцем и канализацией, проходящий от смежного земельного участка, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма 777", и это является препятствием для проектирования и строительства торгового комплекса. То есть проектировщики сообщили Гулаю, что работы могут быть осуществлены только при условии переноса объектов подземной инженерной коммуникации. При этом сведения об этих коммуникациях не были внесены ни в ЕГРП (ЕГРН).

Ограничение следует за вещью

Гулай обратился с иском в суд с требованием обязать "торговую фирму 777" перенести свои коммуникации, но ему было отказано в удовлетворении иска.

В своем решении Солнечногорский городской суд Московской области в феврале 2020 года подтвердил факт того, что орган местного самоуправления в ходе приватизации участка установил обременение в пользу ответчика и сославшись на нормы о "частном" сервитуте, указал, что обременение обладает свойством следования за земельным участком, а отсутствие факта государственной регистрации в ЕГРП (ЕГРН) ограничения в настоящих отношениях якобы не имеет правового значения.

Суд апелляционной инстанции согласился с судом первой инстанции, оставил решение суда первой инстанции в силе, также проигнорировав факт отсутствия государственной регистрации ограничения. Суд кассационной инстанции постановил, что отсутствие зарегистрированного сервитута не может являться основанием к отмене судебных постановлений. Верховный суд РФ согласился с актами нижестоящих инстанций.

После чего Гулай и обратился в КС РФ, посчитав, что оспариваемые нормы нарушают его конституционные права тем, устанавливают ограничения права собственности на земельный участок, которые обладают свойством следования за юридической судьбой вещи, не имеют государственной регистрации в ЕГРН и позволяют не учитывать добросовестность приобретателя.

Приватизационный сервитут

В своей жалобе Гулай сослался на ранее принятые решения КС РФ, в которых он разъясняет. что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает защиту интересов как собственников недвижимости, так и других лиц, а также стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

"Регистрационная система создается в первую очередь для достижения определенных частноправовых целей. Прежде всего это легитимационная цель. Эта функция реестра необходима, чтобы все третьи лица могли проще распознать, имеют ли они дело с действительным собственником имущества, имеются ли какие-либо обременения в отношении этого имущества (ипотеки, залоги, сервитуты и др.), аресты, не передана ли она в долгосрочную аренду и прочее", — цитирует Гулай одно из решений КС РФ.

По мнению заявителя, оспариваемые им нормы создали прецедент непоименованного вещного права, который не известен Гражданскому кодексу РФ и

Земельному кодексу РФ, которое возникает при обременении недвижимой вещи без внесения сведения о нём в ЕГРН. Таким непоименованным вещным правом, как считает Гулай, является условный "приватизационный сервитут", предусмотренный статьей 31 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", который устанавливается на основании решения публичного органа власти, являются существенным условием сделки по приватизации имущества, не подлежат обязательному внесению в ЕГРН и следуют за юридической судьбой вещи.