Нина Еременко, адвокат
В условиях массового строительства, когда практически каждый застройщик продает гражданам будущие квартиры на условиях договоров долевого инвестирования, важно знать, что договор, заключенный покупателем, а именно соинвестором строительства, является главным документом, регулирующим отношения сторон. В дальнейшем, в том случае, если стройка остановится или будет иметь место "долгострой", только договор, его содержание и условия, станут предметом для будущей защиты гражданами своих интересов, в том числе и в судебных органах.
В настоящее время, эти отношения регулируются 214 Федеральным Законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Обязательной стала и регистрация договоров долевого инвестирования в органах государственной регистрации, посредством которой государство создает преграды для недобросовестных застройщиков и предоставляет дополнительные гарантии прав граждан – соинвесторов.
После многочисленных скандалов связанных с обманом дольщиков по всей России, когда тысячи семей остались без малейшей надежды на решение своих жилищных проблем, чиновники были вынуждены заняться совершенствованием законодательной базы для исключения возможностей обмана граждан РФ, участвующих в долевом строительстве.
Всем хорошо известна история строительной "пирамиды", под названием "Социальная инициатива", действия которой фактически поставили общество на грань социального взрыва. Обманутые граждане после попадания в юридический тупик в отношениях с нечистыми на руку компаниями перешли к массовым протестам: митинговали, перекрывали автомагистрали федерального значения.
Правительство Москвы, реагируя на массовые протесты москвичей, напрямую вмешалось в ситуацию и помогло достроить, а затем сдать в эксплуатацию десятки тысяч квадратных метров жилья, тем самым локализовав социальную напряженность в мегаполисе.
12 июля 2011 года был принят Федеральный Закон № 210 "О внесении изменений в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства".
Принятие этого защищающего интересы граждан закона можно расценить, как действительно кардинальный - революционный шаг государства, направленный на изменение процедуры банкротства путем введения особого порядка банкротства для организаций, являющихся застройщиками домов и привлекающих средства соинвесторов.
До настоящего времени, в случае банкротства организации застройщика все ее имущество попадало в конкурсную массу и в последствии просто реализовывалось через аукционы без каких-либо особых условий и преимущественных прав для граждан.
К сожалению, несмотря на то, что законом предусмотрена ответственность вплоть до уголовной, организации и их руководители прибегали к процедуре банкротства как к возможности решить накопившиеся у них финансовые проблемы. Таким образом, они пытались уйти от исполнения своих обязательств, в том числе и перед гражданами - соинвесторами.
Несмотря на то, что судом проверяются все обстоятельства, приведшие организацию к банкротству, из своей практики я знаю, что и в этом случае существовавший на тот момент ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не мог гарантировать соблюдения прав граждан - соинвесторов.
Теперь же, в соответствии с внесенными в этот закон поправками, жилые дома будут передавать участникам строительства, то есть гражданам: арбитражный суд, получив заявление участника строительства, сможет принять решение о признании права собственности гражданина - участника строительства.
Благодаря новому Закону даже самая запутанная форма договора заключенного между застройщиком и гражданином не сможет повлиять на получение соинвестором жилья, и требование гражданина будет признано судом.
Кроме того, теперь застройщику, если он не имеет намерения достроить дом, применять серые схемы станет практически невозможно.
