По итогам первого полугодия 2019 года число граждан, которые своевременно не платят по договору ипотеки, достигло 25 тысяч человек. Именно такое число ипотечных займов было просрочено на 90 и более дней со дня заключения соглашения с банком, сообщил РАПСИ старший юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Артем Кадников со ссылкой на данные БКИ «Эквифакс» в совместном с НАПКА исследовании рынка. Эксперт рассказал агентству о разнице между ипотекой и ипотечным кредитованием, а также разъяснил, как в сложившейся ситуации может помочь закон.

Ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью нашей жизни. Ипотекой называется форма залога, при которой в качестве залога выступает объект недвижимости.

Согласно статье 5 ФЗ №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (ГК) РФ. В свою очередь ГК разъясняет, что к недвижимому имуществу относятся те объекты, которые прочно связанны с землей – квартиры, жилые дома и прочее. Фактически, предоставляя ипотечный кредит, банк (а в большинстве случаев именно банки выступают кредиторами по ипотечным займам) принимает в качестве обеспечения исполнения обязательства в залог недвижимое имущество.

Здесь необходимо некоторое уточнение в терминологии. «Ипотека» и «ипотечный кредит» — это различные понятия, хотя многим свойственно их отождествлять. И если с термином «ипотека» все понятно (выше мы уже сказали, что это форма залога), то с термином «ипотечный кредит» необходимо разобраться. В общем и целом, ипотечным кредитом можно назвать долгосрочный (десять и более лет) займ, предоставляемый юридическим и физическим лицам под залог недвижимости. Подобная форма кредитования, когда юридические лица и индивидуальные предприниматели для осуществления коммерческой деятельности с целью получения оборотных средств передают в залог объекты недвижимости, находящиеся в собственности, очень распространена.

Физические лица (не имеющие статус индивидуального предпринимателя) сталкиваются с ипотекой в большинстве случаев как с одним из инструментов приобретения жилья для постоянного проживания. В данном случае само жилье принимается банком в ипотеку как гарантия возврата кредита, при этом заемщик остается собственником жилья.

Для многих граждан нашей страны ипотека стала единственным способом приобретения собственного жилья. Нередко на погашение ипотечных платежей уходит до 50% семейного бюджета. Оплата ипотечного кредита прямо связана с сохранением жилья, поэтому случаи, когда заемщик перестает платить, всегда исключительны и вызваны объективными обстоятельствами.

Согласно данным Центрального банка РФ 335 кредитных организаций предоставляют ипотечные жилищные кредиты. Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым в рублях РФ, на 1 июля 2019 года составляет 6 977 505 млн. рублей, при этом объем просроченной задолженности составляет 63 645 млн. рублей.

Заметим, что закон не допускает обращения взыскания на единственное жилье должника, как в рамках исполнительного производства, так и в рамках банкротства, за исключением случаев, если единственное жилье является предметом ипотеки.

Данные БКИ «Эквифакс» говорят о фактическом дефолте 25 тысяч заемщиков. Последствием дефолта для ипотечных заемщиков становится право кредитора обратить взыскание на заложенное имущество через суд.

При этом обеспечение граждан доступным жильем является неотъемлемой обязанностью государства — и это прямо закреплено в Конституции РФ.

Стало понятно, что крайне необходим механизм, который бы позволил заемщикам (физическим лицам), оказавшимся в трудном финансовом положении, обращаться к кредитору с требованием об изменении условий кредитного соглашения.

И такой механизм был разработан.

С 31 июля 2019 года ФЗ №353-ФЗ от 21 декабря 2013 года «О потребительском кредите (займе)» содержит нормы, позволяющие заемщикам — физическим лицам, заключившим кредитный договор, обязательства по которому обеспечены ипотекой, обратиться к кредитору с требованием о предоставлении, так называемого «льготного периода». Льготный период — это период, в течение которого исполнение заемщиком своих обязательств приостанавливается либо допускается уменьшение размера платежей заемщика на срок, не превышающий шесть месяцев. Указанные нормы распространяются и на правоотношения, возникшие до 31 июля 2019 года.

Законодательством четко определены условия, при которых заемщик наделяется правом требовать изменения условий кредитного соглашения. Так, предмет ипотеки (квартира, жилой дом) должен являться единственным жильем для заемщика и членов его семьи, а максимальный размер ипотечного кредита не может превышать 15 миллионов рублей. При этом важным условием является наличие сложной жизненной ситуации (потеря работы или снижение дохода, утрата здоровья или временная нетрудоспособность), в которой оказался заемщик.

Ранее, до введения указанных норм, заемщики по ипотечным кредитам, оказавшиеся в подобной ситуации, были предоставлены сами себе. Фактически сохранение жилья зависело от доброй воли банка, выдавшего ипотечный кредит. Переговоры с кредитором часто заканчивались ничем: с одной стороны это было обусловлено нежеланием банков идти на уступки, а с другой — отсутствием соответствующего законодательного регулирования.

Нормы, введенные в ФЗ «О потребительском кредите», позволят заемщикам взять паузу и стабилизировать свое финансовое положение. И если раньше потеря работы (или другого источника дохода) фактически делала невозможным дальнейшее исполнение обязательств по договору, то теперь заемщик, используя «льготный период» (паузу в платежах), может как найти новую работу, так и привлечь дополнительные средства.

Можно прогнозировать, что многие ипотечные заемщики воспользуются такой возможностью. И если это приведет к сокращению количества неплательщиков и позволит избежать обращения взыскания на жилье, то можно будет констатировать, что поправки оказались эффективны и востребованы.

Артем Кадников, старший юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»