Владимир Новиков, обозреватель РАПСИ
 
Приемов, при помощи которых в России можно сравнительно безболезненно отбирать у граждан жилье, разумеется, не возвращая уплаченных за него денег, в последние годы меньше не стало. Только навскидку их можно насчитать около двадцати. Попытки законодателей, пытающихся время от времени поставить заслон разнообразным мошенническим схемам, приводят лишь к появлению не менее эффективных «обходных троп».

Ситуация в целом меняется мало. Красноречивое тому подтверждение – чудовищная своим цинизмом (и, к сожалению, прецедентная) история москвички, которая вместе с приемной маленькой дочерью по решению суда уже в текущем году может лишиться крыши над головой.

При этом суд как бы ни при чем. Такова сложившаяся практика по данной категории дел, утверждают цивилисты. Формально ни при чем и люди, затеявшие тяжбу. Исходя из буквы закона, суд должен восстановить их нарушенное право.

Крайними оказываются пережившие личные трагедии женщина и девочка. Их судьбы, похоже, пока не интересуют ровным счетом никого.
 
Взорванная жизнь

До весны 2010 года учитель английского языка Анна Бартеньева (фамилии фигурантов данной истории изменены, настоящие ФИО, а также контакты Анны имеются в редакции – прим. РАПСИ) жила как многие внешне благополучные сограждане. Неплохая работа завуча средней школы в Орехово-Борисово, сын-студент, муж, отношения с которым по разным личным причинам катились к финалу. Развязка откладывалась: в нашем обществе официальный разрыв между супругами до сих пор исподволь считается делом предосудительным. Поэтому многие предпочитают, стиснув зубы, преодолевать обстоятельства. Вот Анна и преодолевала.

Четыре года назад терпению пришел конец – развод был оформлен уже официально. А чуть позже, 29 марта, вся прошлая жизнь оборвалась в один момент. Сын, студент пятого курса переводческого факультета Московского лингвистического университета, стал одной из жертв самоподрыва смертницы в вагоне поезда на станции метро «Лубянка». Ему шел 22-й год.

В двухкомнатной квартире, где все напоминало о том, кто уже никогда не придет домой, Анна находится не смогла. Ушла жить к родителям. Квартира когда-то досталась Анне в наследство от бабушки. 

Вскоре жилплощадь была продана.Тут же подсуетился экс-супруг, наложивший руку на часть вырученных денег. Оставшихся четырех с половиной миллионов рублей хватило на «убитую» однокомнатную квартиру на улице Мусы Джалиля.

Сделка состоялась в конце октября 2010 года. Прежняя хозяйка «однушки» по бумагам, некто Татьяна Владимировна Бульцева, тихая и, по выражению Анны, забитая женщина, на момент продажи была собственницей квартиры всего полтора месяца. «При этом в ходе заключения сделки все организационные вопросы решались с человеком, который называл себя ее сыном. Был ли он таковым на самом деле, я не знаю», - сейчас вспоминает Бартеньева.

Тогда, четыре года назад, Анна только и спросила риэлтера из ООО «Контакт-Недвижимость» Андрея Тютюнника (это агентство посоветовала приятельница, назвав контору надежной), стоит ли вообще покупать такое жилье? Тот заверил, что ничего страшного в подобной сделке нет. «Квартиру, насколько я помню, он проверял по базам Росреестра, никаких обременений на нее наложено в тот момент не было», - добавляет она.

В декабре 2012-го, Анна удочерила семилетнюю Наташу из маленького провинциального городка. От девочки сначала отказалась гуляющая мать-одиночка (которая считала дочь обузой), а в течение трех последующих лет - и несколько претендентов на удочерение. Больница, приют, детский дом…

В канун нового 2013 года Бартеньевой показалось, что вот теперь все беды точно остались позади.

Сиделка с пивзавода

Гром грянул в конце августа минувшего года: Анна получила повестку в Нагатинский районный суд Москвы.

Гражданский иск о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры на Мусы Джалиля и о возвращении имущества законному владельцу к ней подала некто Марина Евгеньевна Колдунова - в далеком прошлом варщица (а затем просто уборщица) Хамовнического пивоваренного завода.

Известно об истице немало. Покорять Первопрестольную из Мордовии приехала еще во второй половине 70-х годов прошлого века. Прописана одно время была в заводском общежитии на улице Льва Толстого, владение 23. Ну а в 2008-2010 годах, как сказано в судебном иске, гражданка являлась собственницей той самой «однушки», где теперь живет Анна с дочерью. Именно Колдунова якобы продала данную квартиру госпоже Бульцевой.

В октябре начались слушания. Колдунова оказалась человеком местами экспрессивным, если не сказать истеричным. «В случае необходимости может и слезу пустить, и поскандалить в рамках заданной темы», - характеризует Анна процессуальную противницу, подчеркивая, что сейчас Колдунова «стала тише» и «находится под неусыпной опекой двух адвокатов». «Похоже, что доступ к ее телу строго охраняется, чтобы та ненароком не сказала лишнего», - констатирует ответчица. 

В суде Колдунова для начала показала следующее: в 2008 году комендант общежития на Льва Толстого сообщил, что их расселяют, и для получения отдельной жилплощади бывшей работнице пивзавода (истица уволилась оттуда в 2002 году и больше официально нигде не работала) следует обратиться в девелоперскую компанию «Галс».

Справка РАПСИ: действительно, осенью 2008 года одна из крупнейших компаний на рынке недвижимости России и СНГ ОАО «Система-Галс» (с июня 2011 года – ОАО «Галс-Девелопмент», сейчас это дочернее девелоперское подразделение банка ВТБ) официально объявила, что ее дочерняя структура - ЗАО «Система-Галс Инвест» - завершила расселение 29 семей из общежития на улице Льва Толстого в московском районе Хамовники. По заказу головной структуры ЗАО готовило документы, финансировало, сопровождало и проводило соответствующие сделки.

Вот что также говорится в официальном сообщении от 23 октября 2008 года: «В письме, поступившем в адрес председателя совета директоров «Системы-Галс» Евтушенкова, префекта Центрального административного округа Байдакова и главы управы района «Хамовники» Азарова, теперь уже бывшие жильцы общежития поблагодарили за полученные квартиры: «Десятилетиями нашим семьям, в том числе, и многодетным, пришлось ютиться в здании, не предназначенном для проживания людей. Только совместные усилия городских властей и большого бизнеса позволили нам улучшить жилищные условия».

На участке площадью 2 га, расположенном по улице Льва Толстого, вл.23/7 и вл.23 стр.5, в настоящее время строится административно-жилой комплекс общей площадью около 70 000 кв. м, подземный и наземный паркинги, а также объекты внутренней инфраструктуры. Проект под названием «Элитный квартал Литератор» планируется реализовать в первом квартале 2015 года. Это будет комплекс из нескольких корпусов переменной этажности (от 3 до 7 этажей) на 182 элитные квартиры. Начальная стоимость каждой, если верить сайтам риэлторских компаний столицы – от 40 млн. рублей.

В «Галсе» Колдунову познакомили с риэлтером, который вскоре предложил на выбор несколько малогабаритных квартир. Бывшей варщице понравилась «однушка» около метро «Красногвардейская». После осмотра, со слов истицы, она чуть ли не во дворе этого дома подписала какой-то договор (какой именно, сказать затрудняется, а в суде данный вопрос не изучался), после чего агент сообщил, что позвонит и скажет, что делать дальше.

Однако звонков не последовало. Сама Колдунова также повела себя нетипично для человека, прежнее жилье которого пущено под снос. Если верить ее же собственным словам, два года она просто сидела и ждала звонка. Не дождалась, а затем и вовсе уехала из Москвы на историческую родину, чтобы ухаживать за больным отцом. Когда тот умер, Колдунова вернулась в столицу и обратилась к застройщику, где ей отчего-то затруднились помочь.

В прошлом году она откуда-то узнала, что квартира на Мусы Джалиля продана гражданке Бульцевой. Продавцом в августе 2010 года по договору купли-продажи была сама Марина Евгеньевна.

Сплошные загадки, не правда ли? А где в сфере недвижимости загадки – там, с высокой долей вероятности, кроется откровенный криминал.

Но первый вопрос хотелось бы адресовать не этим дамам (тем более что спрашивать о чем-то Татьяну Бульцеву проблематично – женщина игнорирует судебные повестки, и вообще неизвестно, жива ли), а риэлтеру Тютюннику из «Контакт-недвижимости»: насколько досконально он проверял юридическую чистоту квартиры, которую предложил купить Анне Бартеньевой? Или, воспользовавшись ее состоянием, ограничился формальным наведением справок и заверениями, что площадь – чистая? 

Слово Анне: «Тот факт, что моя продавщица владела квартирой на момент продажи всего полтора месяца, он уверенно объяснил тем, что у людей после покупки квартиры резко изменились обстоятельства, и приходится ее опять продавать, поскольку нужны деньги. Меня объяснение удовлетворило. В то время я понятия не имела о квартирных мошенничествах. К тому же, я действительно была слишком поглощена своим горем и не могла ни во что глубоко вникать».

Понятно, что в такой ситуации здравомыслящий покупатель (да и просто человек, не привыкший верить незнакомцам на слово) постарался бы самостоятельно перепроверить сведения о квартире. Все же четыре с лишним миллиона – не четыре рубля. А продажа квартиры менее чем через три года после получения прав собственности на нее означает выплату налога с полученной суммы. Иными словами, Бульцева в результате сделки могла бы рассчитывать не на среднерыночную стоимость такого жилья, а на куда меньшую выручку. 

На что могут срочно понадобиться деньги, если явно не богатый человек так спокойно жертвует их частью? Ответа на этот вопрос нет, и вряд ли на него стоит рассчитывать в будущем. 

Другое дело, что свалившийся на плечи Бартеньевой груз утраты и сделка с недвижимостью, предполагающая расчет, отличную ориентацию в пространстве и холодную голову – вещи плохо совместимые.

Этим вполне можно было воспользоваться. Что, по всей видимости, и произошло. Старо как мир: не обманешь – не продашь.

Люди и тени

Не будем корить Анну за правовую беспечность. Действительно, до того ли ей тогда было?

Вернемся к судебному разбирательству, тем более что явление на свет и выступления гражданки Колдуновой – лишь первый из череды сюрпризов.

К настоящему моменту в материалах дела есть показания двух свидетелей. Первая – Любовь Стоцкая – землячка истицы. Она рассказала, что в начале августа 2010 года Колдунова действительно была в мордовском поселке вместе со своим братом и племянницей. В день смерти своего отца гражданка ничего не подписывала, с незнакомыми людьми не контактировала.

Свидетеля номер 2 коллеги из СМИ, также освещающие данную историю, не сговариваясь, называют странным. И есть отчего: согласно показаниям гражданина Армена Мазаряна, 5 или 6 лет назад он приобрел комнату в квартире на Царицынской набережной, дом 18. На тот момент соседнюю комнату занимала некая бабушка. И – наша гражданка Колдунова, которая за старушкой ухаживала.

«Я там постоянно не жил, заходил раз в неделю. Весной 2010 года она (Колдунова – РАПСИ) мне позвонила и сказала, что ей нужны деньги и что ей придется уехать, так как заболел отец. Уехала она в мае, мы ее очень ждали назад, потому что с бабушкой некому было находиться», - написано в протоколе судебного заседания со слов Мазаряна.

Свидетель также показал, что после этого звонка Колдунова больше года в Москве не появлялась.

Напомним, что соглашение между Колдуновой и Бульцевой заключено в день смерти отца истицы. Оно датировано началом августа 2010 года. То есть подпись Колдуновой на ДКП, весьма вероятно, была кем-то подделана.

Такой вывод, похоже, жизненно необходим стороне, заявившей требования на квартиру. Ведь если подпись поддельная, сделка является ничтожной: жилье Колдуновой придется вернуть, а Анне с дочерью – выметаться на улицу. Кто компенсирует уплаченные за «однушку» деньги? Естественно, никто.

Поэтому Бартеньева ходатайствовала о назначении почерковедческой экспертизы. Выводы специалистов федерального Центра судебной экспертизы при Минюсте РФ до Нагатинского суда еще не дошли.

Также решено было ознакомиться с регистрационным делом на спорную площадь. Эти бумаги шли в суд почти три месяца. 

За это время ответчице пришлось сменить собственного представителя в суде. Новый адвокат начал со знакомства с делом. При фотографировании отдельных материалов в суде выяснилось – дело должным образом не сшито. К очередному судебному заседанию том, впрочем, привели в порядок, однако в нем вдруг обнаружилась нотариально удостоверенная доверенность, которую Колдунова будто бы выдала Бульцевой в день продажи «своей» квартиры. Доверенность позволяла исчезнувшей с горизонта женщине быть представителем истицы, в том числе, и в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Нелепо, странно, подозрительно? Более чем!

Суд запросил в нотариальной конторе сведения о выдаче данной доверенности. Ответ нотариуса есть в деле: такой документ не выдавался.

На десерт – еще одно наблюдение. По утверждению Бартеньевой, каждое заседание Нагатинского суда помимо фигурантов и их представителей  посещают «болельщики». Судебным клеркам они представляются вольными слушателями, тогда как от Анны не скрывают, что работают в «Галсе». При этом компания-застройщик в процессе не фигурирует ровным счетом никак.

В помощь будущему следствию

Рано или поздно в суде огласят результаты почерковедческой экспертизы. С высокой долей вероятности подпись Колдуновой будет признана поддельной. Это означает, что появится веский повод для возбуждения уголовного дела сразу по нескольким статьям УК РФ.

Вот какую версию, на наш взгляд, уместно рассмотреть тем, кто данное следствие станет вести.

Группа неизвестных сотрудников компании-застройщика, участвовавших в проекте редевелопмента территории пивзавода «Хамовники» и причастных к расселению общежития на улице Льва Толстого, в 2008 году взяла в оборот гражданку Колдунову. Каким-то образом кто-то из злоумышленников вынудил подписать документы, позволявшие вместо нее распоряжаться жилплощадью. Нельзя исключать возможную алкогольную зависимость истицы. Помните, в какой должности Колдунова начала, а в какой - закончила карьеру на хамовническом пивзаводе?

Также не исключено, что истице были заплачены небольшие деньги за то, чтобы она, говоря просторечно, не отсвечивала. По свидетельству соседей, квартира на улице Мусы Джалиля в 2008-2010 годах, сдавалась внаем посторонним лицам. В ДЕЗе об этом ничего известно не было.  Скорее всего, квартиру сдавали без оформления соответствующих договоров и без уплаты налогов. Этим и объясняется плохое состояние жилья к моменту последующей продажи. 

В 2010-м «жучки» наконец решились «однушку» продать. Для этого на свет появилась гражданка Бульцева. Ее сын или человек, выдающий себя за него, должен быть напрямую связан с группой злодеев. Липовую подпись на ДКП и липовую нотариальную доверенность на имя Бульцевой, по всей видимости, изготовили эти же мальчики и девочки. 

Подделки позволяли им совершать две вещи.

Во-первых, продать квартиру «надежному» человеку. Во-вторых, позднее оспорить данную сделку в суде и практически гарантированно (что сейчас и происходит) получить объект назад.

Через полтора месяца после оформления квартиры на имя Бульцевой однушку покупает ничего не подозревавший человек со стороны – Анна Бартеньева.

В прошлом году те же люди вновь выводят на сцену гражданку Колдунову, очевидно, повторно одаривают ее незначительной денежной суммой, приставляют двух немногословных адвокатов, чтобы по суду, на основании поддельной подписи в ДКП, квартиру забрать.

Что будет дальше? После положительного решения суда истица должна вновь уйти в тень, а отсуженная квартира - продана от ее имени (или после переоформления на новое подставное лицо) повторно. Миллионов за 7-7,5: ведь чистоплотная Анна сделала там ремонт. К тому же московское жилье за последние четыре года подорожало примерно на 35-40%. 

Сухой остаток: прибыль - сотни процентов, риск - практически нулевой.

Есть вероятность, что возглавляет группу жонглеров квадратными метрами нынешний сотрудник застройщика "Хамовников", который в настоящий момент является руководителем среднего звена в компании. Отсюда – засланные казачки в лице сотрудниц девелопера в Нагатинском суде, опытные адвокаты и деньги за их услуги. Не бывшая же уборщица Колдунова им платит почасовую ставку? 

Не исключено, что аналогичные схемы, начиная с 2008 года, применялись и применяются с прочими людьми, расселенными из Хамовников, в других судах города Москвы.

Промежуточный финиш

Следствие следствием, однако сейчас основной вопрос не в нем. К чему готовиться Анне и ее приемной дочери? 

Ответ, увы, прост и безжалостен: ни к чему хорошему. Судебная практика говорит о том, что подобные иски обычно удовлетворяются, а на гражданско-правовое понятие «добросовестный приобретатель» судьи не обращают никакого внимания.

Получается, что гораздо важнее восстановить право того, кто лишился имущества – даже если для этого надо лишить этого самого имущества того гражданина, который когда-то сполна по-честному за него заплатил. И ни денег теперь у такого бедняги, ни имущества.

Повторюсь – такова практика в судах общей юрисдикции. И если не произойдет каких-то из ряда вон выходящих событий, решение Нагатинского суда Москвы будет не в пользу Бартеньевой. Их с дочерью приставы просто выгонят на улицу.

При этом имеется диаметрально противоположная судебная практика - в арбитражах. Пленум Высшего арбитражного суда РФ еще 16 лет назад своим постановлением (№8 от 25 февраля 1998 года) разъяснил: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».

Может, пока не поздно, стоит прислушаться к мнению одной из высших судебных инстанций страны, пусть даже принадлежащей к иной ветви третьей власти? 
Может, многочисленным уполномоченным по правам ребенка – от федерального, Павла Астахова, до московского, Евгения Бунимовича, стоит наконец-то обратить внимание на этот во многом позорный судебный процесс, а не бросать в шредер для бумаг обращения Анны Бартеньевой, приговаривая для очистки кармы мантру о недопустимости вмешательства в деятельность суда?

Может, на материалы этого гражданского дела пора взглянуть представителям прокуратуры? А мальчикам и девочкам из «Галса», если им нечего скрывать, наконец-то, объяснить вслух свою роль в данной истории, а не изображать в суде Джеймсов Бондов?

Иначе получится, что у слезы ребенка, если вольно перефразировать мысль Достоевского из «Братьев Карамазовых», наконец-то появилась стоимость в денежном выражении. Может статься, что стоит она много меньше, чем однокомнатная квартира в спальном районе Москвы.