Размер штрафа, взимаемого с застройщика при нарушении им договора долевого строительства, определяется в рамках законодательства, которое действовало в тот момент, когда он отказался в добровольном порядке возместить дольщику причиненный вред, убытки и выплатить неустойку. Об этом говорится в новом постановлении Конституционного суда РФ, опубликованном на его официальном сайте.
Спор за штраф
Как следует из материалов дела, Виктор Струкалин и Алексей Хлебнов являлись участниками долевого строительства на территории Московской области. Из-за нарушений соответствующих договоров со стороны застройщиков в 2023 и 2024 годах (недостатки в квартире и несвоевременная сдача жилья), заявители обратились к ним с требованиями о выплате возмещения причиненного вреда, убытков, неустоек и штрафов.
В январе 2024 года городской суд определил размер штрафа застройщика на основе закона о защите прав потребителей в размере 50 процентов от присужденной Струкалину суммы. Однако в 2025 году вышестоящие инстанции из-за изменений в законе о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 сентября 2024 года, рассчитали штраф уже иначе, взыскав в пользу заявителя пять процентов от присужденной суммы. На основании этого же регулирования был определен штраф в пользу Хлебнова и взыскана неустойка, рассчитанная в соответствии с постановлением Правительства РФ «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве» исходя из ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше 7,5 процентов.
Не добившись в судах более серьезных санкций, Струкалин и Хлебнов обратились в КС РФ и попросили проверить конституционность части 3 статьи 10 федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 2 федерального закона № 266-ФЗ «О внесении изменений в № 214-ФЗ и в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также пункта 2 вышеупомянутого постановления Правительства РФ.
По мнению заявителей, данные положения противоречат Конституции РФ тем, что допускают ретроспективное применение норм к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу, с ухудшением положения участников долевого строительства.
Ретроактивность закона
КС РФ напомнил, что придание обратной силы закону является исключительным типом его действия во времени, при котором законодатель должен указать на него специально, а ретроактивность закона предполагает сохранение разумной стабильности правового регулирования, недопустимость придания обратной силы установлениям, ухудшающим положение граждан.
«Формулировка федерального закона № 266-ФЗ предполагает, что новый порядок определения штрафа применяется ко всем договорам участия в долевом строительстве, но лишь на будущее время, то есть со дня его вступления в силу — с 1 сентября 2024 года. Тем самым при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за прошлый период, должен применяться прежний порядок. Иное ухудшало бы положение дольщиков», — пояснили в пресс-службе КС РФ, добавив, что
право дольщика на взыскание штрафа за неуплату неустойки возникает при отказе в ее уплате, момент которого определяется с учетом фактических обстоятельств дела. То есть, если отказ произошел до вступления в силу нового порядка исчисления размеров финансовых санкций в этой сфере, то применяется законодательство, действовавшее на момент возникновения права.
Таким образом, оспариваемые положения федеральных законов в их взаимосвязи не предполагают определение штрафа в размере пяти процентов от присужденной судом суммы к периоду до 1 сентября 2024 года — они не применимы к правоотношениям, возникшим до вступления их в силу.
Временный характер
Относительно обжалуемого положения из постановления Правительства РФ КС РФ отметил, что оно определяет размер процентов, неустойки и иных финансовых санкций, предусмотренных обжалуемым федеральным законом № 214-ФЗ с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно. При этом КС РФ подчеркнул, что впоследствии этот период был продлен до 31 декабря 2025 года, что обусловлено реакцией экономики на недружественные действия иностранных государств и международных организаций, из-за чего размер неустойки резко увеличился, что могло нарушить баланс интересов сторон и поставить под угрозу хозяйственную деятельность застройщика. «Следовательно, обжалуемое положение носит временный характер и продиктовано чрезвычайной обстановкой. Оно учитывает баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, а также публичных интересов и не противоречит Конституции РФ», — пояснили в пресс-службе КС РФ.
Таким образом, КС РФ указал, что в выявленном смысле оспариваемые нормы Конституции РФ не противоречат, а правоприменительные решения по делам заявителей подлежат пересмотру.
Постановление КС РФ № 24-П/2026
Михаил Телехов
