МОСКВА, 26 июл — РАПСИ. 1 октября вступят в силу поправки в Гражданский кодекс РФ, подписанные Владимиром Путиным на этой неделе. В ГК РФ внесен целый блок поправок: так, законопроект №47538-6/13, принятый Государственной Думой 13 июля и одобренный Советом Федерации 19 июля, стал Федеральным законом от 24.07.2023 №351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». По мнению Лидии Михеевой, руководителя Исследовательского центра частного права им. С.С. Алексеева, новые правила главы 16 ГК восполняют существовавшие в законодательстве пробелы и задают общие правила использования имущества общего назначения.
Законопроект №47538-6/13 был посвящен общему имуществу (имуществу общего назначения) и являлся одной из частей большого проекта модернизации ГК РФ, разработанного Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства и принятого Государственной Думой в первом чтении в 2012 году.
«В настоящее время нормы об общем имуществе разбросаны по нескольким законодательным актам и подчас по-разному регулируют одинаковые отношения. Более того, для многих случаев, когда собственники недвижимости становятся соседями, никакого общего регулирования вообще нет. Так, например, отношения собственников так называемых коттеджей по поводу общих дорог, общих коммуникаций не урегулированы ни в ГК, ни в специальных законах. Новые правила главы 16 ГК восполняют этот пробел и задают общие принципы для всех случаев использования такого имущества. Это очень простые и понятные принципы: 1) доля в праве на общее имущество не может быть «оторвана» от права собственность на недвижимость (квартиру, гараж, коттедж и т.п.); 2) голос собственника недвижимости пропорционален площади его недвижимости; 3) каждый собственник имеет право на информацию (имеет право на доступ к протоколам всех собраний); 4) меньшинство подчиняется большинству при решении вопросов владения и пользования общим имуществом; 5) для распоряжения общим имуществом, относящимся к недвижимости, нужно единогласие; 6) каждый собственник несет расходы и издержки по общему имуществу пропорционально площади своей недвижимости и обязан покрывать за свой счет лишние расходы, возникшие по его вине», – отмечает Лидия Михеева.
По мнению руководителя Исследовательского центра частного права им. С. С. Алексеева, новый закон решил и главный вопрос: что считать общим имуществом.
«Мы предложили здесь критерий воли – имущество будет признаваться общим, если его использование предполагалось для удовлетворения общих потребностей собственников при создании принадлежащих им недвижимых вещей, а также если это имущество было приобретено в дальнейшем для этой же цели. Например, если в самом начале застройки коттеджного поселка объявлялось, что тот или иной участок станет детской площадкой или общей парковкой, то в дальнейшем застройщик не вправе взимать плату за пользование этими объектами, ведь собственник каждого земельного участка с коттеджем изначально предполагал, что он будет иметь доступ к этой общей инфраструктуре. Эта общая инфраструктура, которая преподносилась как имущество общего пользования, не может стать частной собственностью, если только собрание поселка единогласно не решит такую общую инфраструктуру кому-то продать (и то при условии, что продажа такой общей инфраструктуры не нарушит закон, например, не ограничит места для проезда пожарной машины)», – объясняет Михеева.
В законе появились и некоторые диспозитивные положения. Так, например, равный доступ к той же парковке или детской площадке будет у каждого собственника коттеджа или квартиры, но иной порядок пользования может быть установлен решением собрания. Каждый собственник коттеджа или квартиры оплачивает общие расходы пропорционально своей доле, но решением собрания может быть установлено иное.
«В последнем случае такая непропорциональность может появиться только на основании единогласного решения», – уточняет руководитель Исследовательского центра частного права им. С. С. Алексеева.
Закон наводит порядок и в отношении правового положения ТСН.
«В статье 123.13 содержалось ошибочное положение о том, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности. Однако это правило невозможно обеспечить в случае несовпадения субъектного состава собственников квартир и состава членов ТСН. Поэтому это правило удалено из ГК. В практическом смысле это означает, что в собственности ТСН могут находиться только взносы членов ТСН и то, что куплено на эти взносы», — резюмирует эксперт.
