Если вам посчастливилось приобрести загородный дом и (или) земельный участок, то, закрыв дачный сезон, можно приступать к сбору документов для оформления налоговых льгот. Также удастся сэкономить на налогах тому, кто купил квартиру. Как сориентироваться в непростом налоговом законодательстве, чтобы получить максимальную выгоду? Разберемся на примере типичных ситуаций из практики.
Проверь себя: кому светят налоговые льготы
Прежде всего стоит иметь в виду, что на сегодня максимальный размер налогового вычета на приобретение недвижимости составляет 2 миллиона рублей (статья 220 Налогового кодекса РФ). Суть льготы в том, что государство возвращает 13-процентный налог на доходы с той суммы, которую гражданин потратил на покупку квартиры либо дачи, земельного участка или на строительство загородного дома. Поскольку списать в льготные расходы разрешается до 2 миллионов рублей, то, соответственно, на руки удастся получить максимум 260 тысяч рублей (те самые 13%). Возможен также альтернативный вариант, когда от налога освобождается ваша зарплата (подробности см. далее).
Важно помнить, что "покупательский" налоговый вычет на недвижимость предоставляется гражданам всего один раз, не считая случаев получения вычета по прежнему законодательству, до введения в действие части второй НК РФ 1 января 2001 года. Поэтому, если после этой даты вы воспользовались налоговой льготой, приобретая квартиру, то вычет за дачу уже не светит. Соответственно, обратившись за льготой на дачную покупку, в дальнейшем нельзя претендовать на возврат налога по расходам на жилье.
Кстати, именно поэтому супругам с точки зрения налогового законодательства выгоднее оформлять приобретение квартиры на одного, а дачи - на другого. Тогда возврат налогов будет максимальным - по 260 тысяч рублей за каждую покупку. А при разделе имущества в любом случае мужу и жене будет причитаться половина каждого объекта недвижимости в соответствии с Семейным кодексом (СК) РФ.
Дом всему голова
Чтобы понять, на какую налоговую льготу может рассчитывать приобретатель загородной недвижимости, первым делом нужно установить целевое назначение (разрешенное использование) земельного участка. Эта характеристика указывается в свидетельстве о праве собственности на землю и в кадастровом паспорте участка. Возможно несколько вариантов:
1. Если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и на нем стоит готовый дом, то в налоговый вычет засчитываются расходы и на землю, и на постройку, то есть общая стоимость дачи. Если вы купили "голый" участок и планируете сами строить дом, то можете списать в "льготные" расходы как цену земли, так и траты на строительство. Кстати, в последнем случае обращаться за льготой закон позволяет именно после получения свидетельства о праве собственности на дом. Так гласит подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
2. Если участок по документам значится "дачным", "садовым", либо предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то стоимость земли включается в состав налогового вычета только при условии, что она приобретается вместе с жилым домом, цена которого, разумеется, тоже учитывается.
Если такие участки куплены без жилых построек, то расходы на землю под налоговую льготу не подпадают. В то же время в дальнейшем, построив дом и оформив свидетельство о праве собственности на него, дачник может получить возврат налога исходя из суммы трат на строительство. Обратите внимание: для этого в свидетельстве должна быть формулировка именно "жилой дом", а не "жилое строение" или что-либо другое.
К слову, не вправе рассчитывать на налоговые льготы и те, кто приобретает садовые, дачные и ЛПХ-участки с неоформленными домами. С одной стороны, после сделки покупатели могут без особых проблем самостоятельно легализовать такие постройки с помощью дачной амнистии. С другой стороны, при подобном раскладе ни одного основания для получения налогового вычета не имеется.
А вот если вы покупаете "полуфабрикат" - дом, требующий достройки и отделки, и при этом в договоре зафиксировано именно "приобретение незавершенного строительством жилого дома", то в налоговый вычет помимо прочего (см. выше) можно включить также траты на доведение коттеджа до ума (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ).
Покупаем на троих
На практике загородные дома нередко покупаются в долях: совместно с членами семьи, другими родственниками или даже друзьями. В таких случаях часто возникают вопросы: как будут распределяться налоговые льготы?
Основные принципы, исходя из статьи 220 НК РФ, таковы:
- если недвижимость оформляется в долевую собственность, то максимальный размер налогового вычета - 2 миллиона рублей - распределяется между совладельцами пропорционально размерам их долей в праве собственности;
- если дачу покупают супруги в общую совместную собственность, то вычет распределяется между ними по взаимному соглашению, которое оформляется заявлением в простой письменной форме. На практике выгоднее "отписать" большую часть льготы на того супруга, у кого выше зарплата. Тогда доходы на сумму 2 миллиона рублей наберутся за более короткий срок и удастся быстрее получить 260-тысячный возврат налога.
Имейте в виду важный нюанс: если среди содольщиков есть несовершеннолетние дети, которые не имеют дохода и потому сами не могут воспользоваться освобождением от налога, то "детскую" часть налогового вычета вправе реализовать родители. Такое справедливое правило действует благодаря постановлению Конституционного Суда (КС) РФ от 13 марта 2008 года № 5-П.
Однако если дача оформлена только на "бездоходных" несовершеннолетних, то есть без взрослых совладельцев, применить льготу уже не получится. КС по такой ситуации разъяснений еще не давал, а налоговые органы отказывают, поскольку в НК соответствующих норм на сегодня нет.
Если вы приобрели квартиру
Основные правила предоставления налоговых льгот при покупке квартиры те же, что и в случае приобретения загородной недвижимости. В то же время есть ряд важных нюансов, связанных с особенностями решения жилищного вопроса.
Одна из ситуаций, чаще всего вызывающих вопросы на практике – получение налогового вычета при участии в долевом строительстве, когда будущий новосел вкладывает деньги в возведение жилого дома. По общему правилу, для оформления налоговой льготы нужно предъявить документ о праве собственности на приобретенную недвижимость. В то же время в нашей стране, как известно, уже стало печальной традицией затягивание государственной регистрации права собственности на новостройки, в том числе в случаях, когда дом фактически готов, жильцы получили ключи и вовсю обустраивают квартиры. Зачастую причиной задержки регистрации в таких ситуациях являются проблемы застройщика с местными властями, споры по поводу исполнения контрактных обязательств и т. п. При этом граждане-дольщики свои обязательства выполняют по полной программе, внося вклад на строительство еще при заключении договора. То есть расходы на приобретения жилья - налицо.
Поэтому, чтобы восстановить справедливость и ускорить предоставление налогового вычета новоселам, в Налоговый кодекс несколько лет назад было внесено важное дополнение: при участии в долевом строительстве для оформления налоговой льготы достаточно предоставить сам договор с застройщиком и акт о передаче квартиры. Последний обычно выдается дольщикам после фактической готовности дома.
Благодаря этому можно обращаться за возвратом налога, не дожидаясь, пока решатся проблемы с регистрацией права собственности. Ведь на практике разбирательства нередко тянутся от 2 – 3 до 5 лет. Хотя, разумеется, можно воспользоваться и стандартным правилом: если свидетельство о праве собственности у вас уже на руках, ничто не мешает предъявить в налоговые органы это документ.
Что положено очередникам и тем, кто взял ипотеку
Еще одна типичная ситуация - покупка квартиры с помощью государственных программ: для очередников, молодых семей и т. п. Обычно в таких случаях часть стоимости жилья оплачивается за счет субсидии от властей, а остальную сумму покупатель добавляет сам. После такой сделки можно смело обращаться за налоговым вычетом: в него включается как раз сумма собственной доплаты.
Обратите внимание: нередко очередники (да и в целом приобретатели жилья) допускают промах, из-за которого "пропадает" часть налоговой льготы. Так бывает, когда новая квартира оформляется в долях на нескольких членов семьи, а доплату (либо полную оплату при обычной покупке) вносит кто-то один. При этом действует правило "раздела" объема налогового вычета при долевой собственности (см. выше), и единственный плательщик получает лишь часть вычета пропорционально своей доле в праве собственности на жилье.
Соответственно, остальные части вычета, которые приходятся на доли других сособственников, не принявших участие в оплате, попросту "пропадают". Поэтому эксперты советуют оформлять собственниками и плательщиками одних и тех же лиц. Напомним: исключением из таких правил являются ситуации супругов при общей совместной собственности, когда вычет может быть разделен по письменному соглашению, и детей с родителями, когда "взрослые" вправе использовать доли вычета несовершеннолетних со-собственников.
Тем, кто решает свой жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно знать, что в размер налогового вычета включается, во-первых, сама сумма кредита на приобретение квартиры - максимум 2 миллиона рублей. А, во-вторых, возврат налога полагается со всех сумм, которые вы платите в качестве процентов по ипотечному займу. Причем, процентные платежи подпадают под льготу в любом размере, независимо от превышения 2-миллионного лимита.
Кстати, имейте в виду, что такие же нормы применяются и при других целевых кредитах на жилье, в том числе когда займы предоставляются в рамках жилищных госпрограмм. Подчеркнем: важно, чтобы кредит по документам значился именно целевым - на жилье, строительство дома или земельный участок с готовым домом. Те, кто берет "обычный" потребительский кредит - на неотложные нужды и проч., могут включить в налоговый вычет свои расходы на возврат займа максимум в размере 2 миллионов рублей, а выгодное исключение о "безграничной" льготе на выплату процентов, увы, не светит.
Оформляем документы
Чтобы воспользоваться налоговыми льготами на практике, можно выбрать любой из двух способов.
Первый вариант: вы можете получить "живые" деньги - 13% от суммы расходов на приобретение жилья, ограниченных 2-миллионным лимитом. То есть на руки - вернее, на счет в банке - вам перечислят до 260 тысяч рублей. Для этого нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства, то есть по адресу постоянной регистрации (проще говоря, "прописки").
Обратите внимание: подавать заявление на возврат налога в этом случае можно не раньше следующего календарного года после года приобретения жилья (или же дачи). "Конечных" (пресекательных) сроков обращения за налоговой льготой нынешнее законодательство не предусматривает. Иными словами, если сейчас или в следующем году собирать документы вам недосуг, можно отложить поход в налоговую до лучших времен. Эксперты, в том числе из Минфина РФ, уверяют, что в ближайшем будущем ограничений по срокам обращения за налоговым вычетом для граждан не предвидится.
В то же время Налоговый кодекс позволяет реализовать свое право на льготу и тем, кто купил квартиру в прежние годы - начиная с даты введения НК РФ 1 января 2001 года. При этом нужно иметь в виду, что будут применяться редакции кодекса, которые действовали на момент приобретения недвижимости. Скажем, до 2008 года максимальный размер вычета составлял не более 1 миллиона рублей, а стоимость земельных участков разрешили включать в "льготные" расходы только с 2010 года.
Второй вариант позволяет воспользоваться налоговой льготой по месту работы. В этом случае работодатель перестает взимать 13-процентный налог с вашей зарплаты до тех пор, пока ее размер не достигнет предельного размера вычета - 2 миллионов рублей. Важное преимущество такого способа заключается в том, что обращаться за предоставлением льготы можно буквально сразу после оформления права собственности на приобретенное жилье (об исключениях по новостройкам см. выше).
Предварительно понадобится посетить налоговую инспекцию по месту жительства и получить уведомление об освобождении зарплаты от налога, которое передается работодателю. На выдачу такого документа закон отводит налоговикам один месяц.
С 1 января 2011 года вступило в силу важное дополнение в НК (конкретно, пункт 4 статьи 220): если работодатель, получив уведомление, продолжает удерживать налог с зарплаты сотрудника-новосела, то по заявлению такого "пострадавшего" налогоплательщика обязан вернуть излишне удержанную сумму в течение 3 месяцев. За нарушение этого срока работник вправе потребовать выплату процентов в соответствии со ставкой рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в дни просрочки (статья 231 НК РФ).
Однако у справедливого и выгодного, на первый взгляд, нововведения есть второе дно. Как пояснил агентству РАПСИ/infosud.ru замдиректора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин, теперь из закона однозначно следует, что при обращении налогоплательщика за освобождением зарплаты от налога работодатель обязан приступить к этому именно с месяца получения соответствующего уведомления. Прежде же, по словам эксперта, в практике встречались разночтения. Некоторые работодатели действовали именно по такой схеме. Другие же начинали применять возврат налога не с месяца получения уведомления, а с начала календарного года.
Последнее для работников-налогоплательщиков, разумеется, было предпочтительнее, поскольку, предоставив уведомление из налоговой, например, в августе, можно было не только "освободить" от налогов свою зарплату на будущие месяцы, но и получить наличными возврат налога за предыдущий период, начиная с января текущего года. Теперь Минфин и налоговые органы принимают меры для прекращения такой практики.
Анна Добрюха
