Правительство и Государственная Дума регулярно "подправляют" законодательство о ЖКХ. Последний пакет изменений вступил в силу совсем недавно - в середине февраля. Тем не менее, у граждан-владельцев квартир остается масса претензий. Одна из главных проблем - непонятно откуда берущиеся и необъяснимо растущие суммы в платежках за "коммуналку". При этом вполне обоснованно жильцы подозревают в злоупотреблениях управляющие компании - ДЕЗ, ЖЭУ, частные управляющие компании (УК) и аналогичные учреждения. Как вывести таких "управленцев" на чистую воду и что делать, если вы твердо намерены сменить УК? Разберем возможные варианты действий с учетом обновленного законодательства.

"Без меня меня женили"

Сильнее других - особенно "по-крупному" - зачастую страдают приобретатели квартир в новостройках. Как правило, вместе с новой жилплощадью им достается частная управляющая компания, избранная застройщиком и, понятное дело, стремящаяся извлечь максимум выгоды для себя и него. Именно такие управдомы в итоге шлют жильцам платежки на десятки, а то и сотни тысяч рублей. С одной москвички, например, в прошлом году потребовали 187 тысяч рублей за 3 месяца обслуживания.

Между тем по общему правилу Жилищного кодекса (статья 161 ЖК РФ) управляющую компанию выбирают сами собственники квартир на общедомовом собрании. Надо признать, что на практике провести такое мероприятие непросто. Основные же правила организации общего собрания и проведения голосования подробно прописаны в статьях 44 - 48 ЖК РФ. Поэтому для подстраховки Жилищный кодекс предусматривает: если собрание так и не состоялось, то подключается орган местного самоуправления, который проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Что касается подбора УК для новостроек, то специальные правила по этому вопросу появились в Жилищном кодексе только летом прошлого года (введены федеральным законом от 4 июня 2011 года № 123-ФЗ). Согласно новым нормам, в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного управления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. То есть ситуация развивается так же, как и в случае, когда не удалось провести общее собрание жильцам-собственникам квартир (см. выше).

Обратите внимание: согласно части 5 статьи 161 ЖК РФ квартировладельцы обязаны заключить договор управления домом с УК, выбранной по результатам конкурса. Такой договор заключается на срок не менее одного года, но не более трех лет. Однако имейте ввиду: по истечении каждого последующего года со дня заключения договора жильцы-собственники имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (часть 8.1 статьи 162 ЖК РФ). Это возможно при условии, что все-таки будет проведено общедомовое собрание, которое выберет новую УК, либо примет решение о создании ТСЖ.

Не пренебрегайте такой возможностью! Досрочно избавиться от не устраивающей вас УК по другим основаниям не так-то просто (см. - ниже).

Собираем "компромат"

В принципе, договор управления жилым домом, «привязавший» вас к конкретной управляющей компании, как и всякую сделку, можно попытаться признать недействительным по общим основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом (ГК) РФ (§ 2 главы 9 кодекса). В частности, может идти речь о злоупотреблениях, которые привели к заключению договора под влиянием обмана, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной и т. д. (статья 179 ГК). Однако, по словам практикующих адвокатов, это очень длительный и малоперспективный путь.

Еще один вариант предлагает часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса. Цитируем: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания... в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора».

В этом случае нужно выполнить несколько условий:

1) собрать "компромат", подтверждающий неисполнение условий договора;

2) провести общее собрание, проголосовать за отказ от исполнения договора (фактически - разрыв отношений с УК) и выбрать представителя для обращения в суд от имени жильцов-собственников;

3) провести судебный процесс.

Обратите внимание: среди условий договора согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ обязательно указывается перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Именно за невыполнение таких работ рекомендуют "цепляться" адвокаты, собирая материалы для суда.

Напомним, что к общему имуществу дома, которое обязана исправно обслуживать управляющая компания, относятся: помещения, предназначенные для обслуживания квартир (в том числе лестницы и лестничные площадки, лифты, чердаки, подвалы и т.д.); крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (полный перечень общего имущества ищите в статье 36 Жилищного кодекса).

Что делать "попавшим" жильцам новостроек

- Нередко застройщики вписывают условие о выборе конкретной управляющей компании в сам договор о вашем вкладе в долевое строительство, - рассказывает эксперт по защите прав потребителей и законодательству о ЖКХ адвокат Дмитрий Лесняк. Если вы подписали договор с таким пунктом (как делает большинство граждан), то впоследствии можно попытаться оспорить это условие как навязанную услугу. Ссылка - на статью 16 закона "О защите прав потребителей".

Однако учтите: шансы, что такой вариант сработает, наиболее высоки, если вы приобрели жилье в новостройке по "белой" схеме - на основании договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Также есть вероятность выигрыша у тех, кто заключал так называемые инвестиционные договоры (хотя, нынешнее законодательство не считает их надлежащим оформлением отношений застройщика с гражданами-дольщиками). Меньше всего повезло гражданам, вложившим свои деньги по "серым" схемам (покупка векселей и проч.).

Имейте в виду: в любом случае следует исходить из того, что управлять домом может только одна УК (часть 9 статьи 161 ЖК РФ). Соответственно, добиваться отмены договора и избавления от навязанных "управленцев" следует от имени всех квартировладельцев на основании решения общего собрания.

На заметку: если вы категорически не согласны с заоблачными цифрами в платежках за ЖКУ, то просто отказываться платить - не выход. В подобных случаях УК может обратиться в суд для взыскания задолженности. Тогда придется раскошеливаться еще и на пени, судебные издержки и т. д. Опытные адвокаты рекомендуют жильцам, не дожидаясь этого, первыми обращаться в суд (в данном случае возможно и в одиночку), чтобы добиться снижения расценок на жилищно-коммунальные услуги.

Подробно о том, как это сделать, мы расскажем в следующем выпуске.

Анна Добрюха