Александр Баринов, специальный корреспондент РАПСИ

Введение в законодательство целого ряда принципиально новых норм, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения собственностью, предусмотренное поправками в Гражданский кодекс (ГК) РФ, не потребует от владельцев недвижимости срочной и обязательной перерегистрации прав и переоформления документов, сообщил РАПСИ заместитель начальника управления частного права Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ Денис Новак. По его словам, имеющиеся на руках у владельцев правоустанавливающие документы будут действовать и после вступления в силу новой редакции ГК безотносительно к тому, соответствуют ли они измененному законодательству. Новые правила будут распространяться на них автоматически. А переоформление документов будет производиться в текущем режиме, по мере того, как владельцы будут обращаться в соответствующие органы с другими насущными вопросами.

РАПСИ уже рассказывало об основных положениях посвященного этой теме Раздела II новой редакции ГК. В этой публикации предлагается более детальный анализ норм законопроекта, посвященных таким ключевым в политическом и экономическом планах вопросам, как регулирование прав собственности на землю и недвижимость. Все опрошенные РАПСИ юристы и эксперты признали, что они носят без преувеличения революционный характер и кардинально изменят правила оборота земли и недвижимости, а также взаимоотношения подавляющего большинства собственников недвижимости с властями.

В частности, согласно законопроекту, впредь государственные и муниципальные земли не будут предоставляться в аренду застройщикам и владельцам уже построенных объектов с возможностью приобретения ими зданий в собственность. А все ранее заключенные такие договоры аренды по истечении срока их действия будут преобразованы в иные совершенно новые правовые отношения.

Единого мнения на счет того, к чему такие изменения приведут на практике, у специалистов пока нет. Одни полагают, что они могут обернуться новым, грандиозным и беспощадным, как русский бунт, переделом собственности. Другие видят в них путь к построению новой цивилизованной экономики.

Царь горы

О том, насколько концептуальные нововведения предусмотрены в новой редакции Раздела II ГК РФ, может свидетельствовать изменение самого его названия. Вместо нынешнего "Право собственности и другие вещные права" предложено более емкое "Вещное право" (то есть право, объектом которого является вещь), поскольку он дополняется целым набором новых понятий, терминов и правовых инструментов.

Некоторые из них, такие как институты "владения" и "владельческой защиты", многие из ограниченных вещных прав (право застройки, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи), являются для отечественного законодательства абсолютно новыми.

Другие же более подробно и детально описывают и развивают уже существующие положения. Среди таковых, причем, немало норм, которые содержались до сих пор в других законодательных актах, в первую очередь, Земельном и Жилищном кодексах РФ.

"Концепция развития ГК исходит из того, что в нем должны быть сосредоточены базовые положения, регулирующие гражданско-правовые отношения, связанные с возникновением и прекращением прав на земельные участки, а также распоряжением ими", - говорит Денис Новак из ВАС РФ. В связи с этим в новую редакцию ГК предлагается имплантировать в переработанном виде многие положения Земельного кодекса и ряда других законов. Соответственно, принятие поправок в Гражданский кодекс потребует существенной переработки и Земельного кодекса. По мнению Новака, очевидно - некоторые нормы из него будут вообще изъяты, а в некоторые внесены коррективы, дабы избежать дублирования и противоречий с ГК РФ.

В Земельном кодексе, таким образом, по словам эксперта, должны будут остаться нормы публично-правового регулирования только по двум основным направлениям. Первое - вопросы целевого назначения, разрешенного использования земель и все связанные с этим проблемы.

Второе - особенности распоряжения земельными участками, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, то есть прежде всего вопросы предоставления таких земельных участков гражданам и юридическим лицам для строительства и иных целей.

Все процедурные моменты, связанные с выделением частным лицам государственных и муниципальных земель, в том числе случаи, когда требуется, а когда не требуется проведение торгов, по словам Новака, поправки в ГК не затрагивают.

Вечный вопрос

Новая редакция Раздела II ГК РФ предлагает концептуальный подход к решению извечного русского вопроса – земельного. Глава 19-2 (право собственности на земельные участки и другие природные объекты) предусматривает закрепление базового принципа "единого объекта недвижимости", под которым понимается земельный участок вместе с находящимися на нем зданиями или сооружениями.

"Проект направлен на то, чтобы устранить возможность раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов", - говорит Новак. Во всем мире главным предметом собственности является земельный участок, а стоящие на нем здания считаются лишь его частью. Это совершенно логично с точки зрения самого мироустройства. Земля – самый надежный объект владения, который, если не брать в расчет какие-то экстремальные катаклизмы, никуда не может исчезнуть, тогда, как на нем можно здания строить, перестраивать, сносить и возводить вместо прежних новые.

В России, между тем, как отмечают эксперты, наследием советского времени стала совершенно противоположная практика, когда земля сама по себе особой ценности не представляла, а главным в плане гражданско-правовых отношений  и ведения хозяйствования является то, что на ней построено. Во многом сохранение такого положения обусловлено особенностью действующей системы предоставления государственной и муниципальной земли гражданам и юридическим лицам. Согласно действующему законодательству, сейчас землю они могут получить фактически лишь по двум основаниям – либо в собственность, либо в аренду, причем на практике преобладает предоставление земельных участков в аренду.

Однако механизмы эти в нынешнем виде далеки от совершенства. Во-первых, продолжает Новак, сразу выкупить землю в собственность далеко не все могут себе позволить в силу отсутствия или недостатка денег. Во-вторых, даже при наличии финансовых возможностей реализовать такое желание очень непросто. Государство в лице чиновничества и бюрократии, очевидно, не хочет расставаться с землей, рассматривая ее как хорошую кормушку, и предпочитает делиться ей лишь временно, предоставляя в аренду. "Например, в статье 4 закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" так прямо и написано, что в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность передачи земельных участков, находящихся в собственности города, в частную собственность, земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам исключительно в аренду", - говорит представитель ВАС РФ.

Между тем, аренда - очень непрочное право, которое позволяет чиновникам держать бизнес "на поводке", и, соответственно, не дает возможности нормально развиваться. Сейчас сложилась практика, когда земля под строительство может выделяться в аренду сроком всего на 3-5 лет. И если застройщик не укладывается в эти сроки, в том числе и по причинам, связанным с различными административными барьерами, возникают абсурдные ситуации.

Если срок аренды закончился и прав на земельный участок у застройщика уже нет, зарегистрировать право собственности на возводимое им здание по закону он уже не может, даже если оно уже построено. Теоретически, законом предусмотрена норма о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды. Но ее применение очень ограничено тем, что согласно Земельному кодексу участки по общему правилу предоставляются в аренду на торгах, и просто так продлить договор застройщику зачастую бывает невозможно.

В результате нередки случаи, когда такой участок должен выставляться на торги формально вроде как пустой, но в реальности на нем расположен пусть и незарегистрированный, но материально существующий объект. Это само по себе странно, поскольку новому арендатору надо будет думать, как приспособить для своих нужд такое "наследство" и рассчитаться за него с застройщиком, или тратиться на его снос. Кроме того, такая схема, естественно, порождает массу коррупционных моментов. А сами земля и возведенные на ней объекты продолжают существовать как бы в параллельных мирах.

Для того чтобы ликвидировать этот разрыв, разработчики законопроекта хотя и не пошли на такой радикальный шаг, как полный отказ от признания здания самостоятельным объектом права, но вместе с тем, новые нормы устанавливают жесткую "привязку" капитальных объектов к земельным участкам, на которых они расположены. Статья 287 (Земельный участок как объект права собственности), в частности, устанавливает, что "собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом" (то есть, наличие разных собственников у земельного участка и стоящих на нем объектов). Эта же норма специально устанавливает запрет на раздельное отчуждение участка и расположенных на нем зданий, если у них имеется единый собственник.

Статья 292 ГК, в свою очередь, устанавливает стимул для объединения строений и земли в одних руках, если собственники у них еще разные. Собственникам земельных участков предоставляется преимущественное право выкупа стоящих на них, но не принадлежащих им зданий, и, наоборот, собственникам зданий предоставляется такое право для выкупа под ними земли.

При этом законопроект предлагает отказ от аренды как основного вида права владения и пользования землей, помимо права собственности, а также от действующих пока привычных вещных прав – постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками (предусмотрены статьями 265 и 268 ныне действующей редакции ГК РФ), сфера действия уже сейчас сильно сужена Земельным кодексом. На замену им должны прийти два новых вещных права – право застройки (ему посвящена Глава 20-1 новой редакции кодекса) и право постоянного землевладения (Глава 20).

Новые значит прочные

Разработчики поправок в ГК РФ отмечают, что вышеперечисленные права для граждан и предпринимателей гораздо прочнее и надежнее существующих. Срок их действия будет не менее 50 лет. Право постоянного землевладения может быть бессрочным, а право застройки ограничено 100 годами. При этом потребовать прекращения таких прав можно будет только в судебном порядке по строго оговоренным основаниям.

Право постоянного землевладения, согласно законопроекту, может распространяться на земли, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или извлечения пользы благодаря природным свойствам земли (рыбоводство, охота и т.д.). Право застройки предназначено для земель, на которых будут строиться новые здания или сооружения, и эксплуатироваться уже существующие.

Оба права, согласно законопроекту, будут предоставляться на платной основе. При этом размер платы, оговоренный соответствующими договорами с собственником земель, может пересматриваться не чаще, чем раз в 10 лет. И производиться она может не только деньгами, но и, если речь идет о праве постоянного землевладения - плодами и другой продукцией, полученной в результате использования земли. А в случае права застройки – передачей в собственность или пользование владельцу земли помещений в возведенных зданиях. При этом владельцы, обладающие правом застройки и правом постоянного землевладения, согласно поправкам в ГК, могут распоряжаться этими правами по своему усмотрению в рамках закона – отчуждать их, передавать в залог и т.д.

На период действия права застройки обладающие им лица и граждане владеют всеми возведенными на земельном участке зданиями на праве собственности. Но по истечении этого срока, согласно законопроекту, все постройки переходят в собственность хозяина земли. Тем не менее, не исключена возможность выкупа застройщиком земельного участка у собственника.

Аналогичное правило предусмотрено и для права постоянного землевладения (если оно было предоставлено не на бессрочной основе) – все улучшения земельного участка (посадки, результаты каких-либо работ) по окончании срока его действия достаются собственнику земли.
Как считает представитель ВАС РФ, особенно важным для этих положений новой редакции ГК является тот факт, что прекратить действие прав застройки и постоянного землевладения можно будет лишь в судебном порядке. Это снимет, по замыслу разработчиков, мощный коррупционный фактор, присутствующий сейчас при выделении государственных и муниципальных земель.

Кроме того, по его мнению, более привлекательными новые права будут и в плане привлечения кредитных средств под залог этих прав. Учитывая, что срок их действия устанавливается не менее, чем на 50 лет, для банков, очевидно, это куда более надежный актив, нежели право аренды на несколько лет. Соответственно, новые правила должны будут стимулировать деловую активность при использовании земель.

В автоматическом режиме

Несмотря на масштабность предложенных изменений, их введение в действие, как ожидается, не потребует от граждан и юридических лиц обязательного и всеобщего переоформления правоустанавливающих документов на принадлежащую им или находящуюся в пользовании недвижимость. Разработчики законопроекта планируют, что переход на новые правила пройдет в наибольшей степени безболезненно.Ошибки, которую законодатель совершал уже много раз, отправляя каждый раз при правке закона людей переоформлять бумаги, на этот раз предложено избежать. Возникающие тут же бесконечные очереди и путаница создавали проблемы всем – и властям, и людям.

Общий подход "Переходных положений" законопроекта, регулирующих введение в действие поправок в ГК, сводится к тому, что новые нормы о вещных правах, касающиеся, в том числе, и оборота недвижимости, будут автоматически распространяться на ее владельцев в зависимости от того, на каких основаниях они ей законно владеют на данный момент. Соответствующие документы, имеющиеся у людей на руках, останутся прежними и будут действительны. Изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество будут вноситься лишь в текущем режиме, по мере того, как лица будут обращаться в регистрирующие органы по другим вопросам.

Отдельными пунктами "Переходных положений" установлено, как это будет происходить. Так, если граждане или организации владеют земельными участками на правах постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, на них будут распространяться новые вещные права, в зависимости от того, для каких целей эти участки используются. Если для сельхознужд, то они будут признаны принадлежащими тем же владельцам на праве постоянного землевладения. Если на таких участках строятся или уже находятся здания, то со дня вступления в силу новой редакции ГК соответствующие участки будут признаваться принадлежащими на праве ограниченного владения земельным участком.

Это переходное право, которое не потребует его государственной регистрации в отличие от других вещных прав на недвижимость, поясняют опрошенные РАПСИ эксперты. Оно принадлежит лицу только по факту того, что у него стоит на земельном участке принадлежащий ему объект, и ограничено только целями непосредственного доступа к зданию. Соответственно, эти лица впоследствии могут переоформить его на право застройки или потребовать приобретения земельного участка в собственность.

Те, у кого государственная или муниципальная земля, предоставленная под строительство, находится в аренде, согласно "Переходным положениям" также могут потребовать установления права застройки на земельные участки либо приобретения их в собственность. Если же арендаторы сами не определятся, и не предпримут никаких действий по переоформлению прав на земельные участки, которыми владеют, то по окончании сроков действия договоров аренды такая земля будет автоматически считаться принадлежащей им уже на праве застройки сроком на 50 лет.

При этом предоставление государственных и муниципальных земель в аренду впредь после вступления в действие новой редакции ГК будет серьезно ограничено. Как раз в целях того, чтобы чиновники не пытались и далее, "по инерции", держать владельцев недвижимости "на поводке".

Как таковую аренду, конечно, законопроект не отменяет. Земельные участки и дальше будут передаваться собственниками в аренду, но лишь в строго ограниченных ситуациях. Они могут, например, предоставляться в аренду для возведения каких-то временных сооружений.

Могут и для строительства капитальных объектов недвижимости, но все возведенные здания попадут в собственность того, кому принадлежит земельный участок; эти здания застройщик, если договорится с собственником, может потом использовать на правах той же аренды. При этом законопроектом прямо устанавливается запрет на заключение договоров аренды государственных и муниципальных земель под застройку на иных условиях.
           

Как бы чего не вышло

Все опрошенные РАПСИ юристы и аналитики отметили, что введение в действие таких механизмов кардинально изменит "правила игры" на рынке недвижимости, и вызовет "тектонические" сдвиги, вообще, в экономической и, отчасти, политической жизни страны. Хотя бы в силу того, что в крупных городах и той же Москве, по оценкам экспертов, практически 90% земельных участков под недвижимостью находится у ее владельцев в аренде. Фактически после вступления новой редакции ГК эти земли сменят собственников. А это затронет интересы не только огромного числа коммерческих структур, в том числе крупнейших, но и частных граждан, муниципальных властей, и персонально многих влиятельных чиновников. Коррупционная составляющая, общепризнанно, в сфере оборота земли и недвижимости играет огромную роль.

Однако какие именно последствия вызовет введение новых норм в реальной жизни, как изменит взаимоотношения бизнеса и власти, бизнеса и криминальных элементов, никто даже близко предположить пока не решился.

Генеральный директор Центра антикоррупционных исследований и инициатив "Трансперенси Интернешнл-Россия" (Transparency International Russia) Елена Панфилова заявила, что пока трудно делать однозначные выводы, как предложенные нормы ГК отразятся на ситуации с коррупцией в органах власти, осложнят ли они, либо, наоборот, упорядочат и сделают более прозрачными их отношения с бизнесом. "На этот счет я слышала совершенно противоположные версии – от возможного начала нового передела собственности, до того, что чиновничество действительно будет лишено этой "кормушки", - говорит она. Вместе с тем, Панфилова отметила, что из многих регионов уже поступают сведения о том, что отдельные деятели – и чиновники, и бизнесмены – начали предпринимать в преддверии этих законодательных изменений определенные шаги. Где-то под надуманными предлогами срочно расторгаются договоры аренды на землю и недвижимость, где-то она разными способами переоформляется на чьих-то родственников и т.д.

Эксперты в области корпоративного права лишь наметили некоторые возможные тенденции, и обратили внимание на отдельные возможные технические недоработки законопроекта.

В помощь малому бизнесу

Адвокат юридической компании "Юков, Хренов и Партнеры" Оксана Ступина полагает, что применение новых положений, в том числе права застройки при хорошей юридической проработке может получить широкое распространение и может быть интересно, в частности, субъектам малого и среднего предпринимательства. Это позволит им получать под застройку земельные участки без необходимости внесения крупных сумм, составляющих его рыночную стоимость или рыночную стоимость права на заключение договора аренды (как это происходит сейчас).

Также Ступина обратила внимание, что, следуя логике законопроекта, потребуется вносить существенные изменения и дополнения  в земельное законодательство, в частности, Земельный кодекс РФ. Но пока он таких изменений не предусматривает. 

Говоря об отдельных положениях проекта, адвокат отметила недостаточную четкость, по ее мнению, трактовки самого понятия "права застройки", что не позволяет отличить его от права третьих лиц осуществлять строительство на земельном участке собственника по его разрешению, установленное в настоящее время в ст. 263 ГК РФ. Кроме того, считает адвокат, нельзя сделать однозначный вывод о том, может ли быть предоставлен на праве застройки земельный участок, на котором уже расположен некий объект, который, например, требует реконструкции, или это всегда должен быть незастроенный участок.

Сомнение вызывает, отмечает эксперт, и возможность реализации прописанного в статье 300 новой редакции ГК положения о том, что в отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. По-видимому, речь идет в первую очередь о случаях, когда площадь земельного участка настолько велика, что позволяет построить на нем нескольких объектов, в том числе  разными лицами. Фактически каждому лицу на праве застройки будет предоставлена часть земельного участка.

Но тогда, говорит Ступина, необходимо будет каким-то образом определять предмет договора для каждого заключаемого договора об установлении права застройки, что при наличии одного земельного участка с одним кадастровым номером, достаточно сложно. И, если предмет договора не будет четко определен, договор может быть признан незаключенным.

Кроме того, считает адвокат, непонятно, каким образом будет рассчитываться плата за право застройки каждого конкретного лица за право застройки одного земельного участка, если речь идет об оплате в виде твердой суммы платежей, поскольку каждое лицо застраивает не весь участок, а какую-то его часть. Она также обратила внимание, что в целом вопрос порядка определения размера оплаты права застройки требует более детальной проработки, поскольку в настоящее время, согласно Земельному кодексу, устанавливаются только две формы платы за использование земли - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В целом, полагает эксперт, нормы "Переходных положений", касающиеся введение права застройки, направлены на то, чтобы остановить практику приватизации и выбывания земель из государственной и муниципальной собственности в частную, что сейчас и происходит.