В конце прошлой недели Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, вносящий поправки в Налоговый кодекс (НК) РФ. Поправки эти будут представлять интерес для многих граждан страны, так как касаются довольно распространенного явления - имущественного налогового вычета (см. статью 220 НК РФ).

Право на такой вычет возникает в связи с приобретением (строительством) или продажей жилой недвижимости - домов, квартир, комнат, дачных строений и т. д., но не распространяется на не упомянутые в кодексе сооружения (например, гаражи). Сейчас вычет включает в себя основную массу расходов, связанных с этими действиями, но не может превышать 13% от 2 млн. руб., то есть 260 тыс. руб.

Математика процесса

Суть вычета состоит в том, что для целей исчисления налога на доходы физических лиц (НДФЛ) соответствующий доход уменьшается на сумму такого вычета, которая потом влечет либо уменьшение общего размера налога, либо возвращение излишне уплаченного налога "живыми деньгами". Так, если ваш ежегодный доход составляет 1 млн. руб., то исчисленная сумма НДФЛ должна составить 1 000 000 х 13% = 130 тыс. руб. Если же вы в том же году приобрели квартиру стоимостью в те же 1 млн. руб., то налог будет рассчитан как (1 000 000 (доход) — 1 000 000 (цена квартиры)) х 13%. В результате вам должно быть начислено 0 руб. налога. И, соответственно, вы вправе претендовать на возврат или зачет в счет будущих платежей ранее уплаченных 130 тыс. руб.

Нельзя сказать, что эта базовая концепция имущественного вычета как такового подвергается какому-то пересмотру в связи с принятием рассматриваемого закона. Однако вносимые уточнения как минимум упорядочивают нынешний хаос в этой статье кодекса, образовавшийся из-за многочисленных правок. Кроме того, отдельные изменения могут оказаться для ряда граждан особенно значимыми.

Так, пожалуй, основным изменением, вносимым законом, является фактическая "привязка" вычета не к объекту недвижимости, а к самому налогоплательщику. Например, это проявляется в следующем. И пока еще действующая, и новая редакции статьи 220 НК устанавливают, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилой недвижимости не допускается. Право на вычет можно использовать только один раз в жизни, двух возможностей получить вычет с 2 млн. руб. нет. При этом, в настоящий момент налогоплательщик далеко не всегда может использовать свое однократное право в полной мере. Скажем, если, как указано в нашем примере выше, размер расходов на имущество составил 1 млн. руб. или меньшую сумму (лимит в 2 млн. руб. вы тем самым никак не могли выбрать), то обратиться повторно за предоставлением вычета в размере "недостающей" части гражданин уже не сможет.

Согласно же новой редакции кодекса, в случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы (2 млн. руб.), остаток вычета до полного его использования может быть учтен при получении нового имущественного вычета в дальнейшем, если деньги будут потрачены на другое новое строительство либо приобретение жилой недвижимости. 

Проще говоря, теперь можно будет снова и снова использовать право на имущественный вычет, пока установленный для него лимит в 2 млн. руб. не будет использован целиком. Если же обратиться к нашему примеру выше, то вы сможете позволить себе приобрести еще один объект недвижимости стоимостью 1 млн. руб., и получить соответствующий вычет.

Агенты по выбору

Важной новеллой нового закона является и то, что за детей (лиц до 18-ти лет) получать имущественный налоговый вычет могут их родители, усыновители, опекуны. При этом сами несовершеннолетние также сохраняют возможность претендовать на имущественный вычет, который им будет по-прежнему положен по достижении совершеннолетия. Разумеется, что условием предоставления вычета родителям, опекунам, усыновителям является приобретение недвижимость в собственность несовершеннолетнего, а не их самих.

Из негативных для налогоплательщика изменений следует назвать, пожалуй, ограничение суммы вычета, предоставляемого для возмещения расходов по уплате процентов по займам и кредитам, полученным в связи с приобретением или строительством недвижимости. 

Если раньше размер такого вычета был не ограничен, и можно было компенсировать в счет уплаты НДФЛ любую ставку по кредиту, то теперь максимальный размер снижения налога составляет 3 млн. руб. Кроме того, определено, что возможность вычета по процентам возможна только однократно. 

По всей видимости, названные ограничения появились в связи с тем, что, как правило, огромную долю в платежах по кредитам составляет погашение процентов, и государство не готово отказаться от налоговых потерь, связанных с отказом от налогообложения таких сумм. Только вот насколько эта мера вписывается в общую государственную политику по поддержанию спроса на жилье? Ведь проценты эти представляют собой не только значимый доход для государства, но и немалый расход для обычного налогоплательщика.

В заключение отмечу: названные и более частные изменения будут действовать только для ситуаций, возникших после вступления закона в силу, тогда как сложившиеся прежде отношения будут регулироваться прежними правилами.
 
Сергей Хаванский, эксперт РАПСИ