Наступившая осень будет не самой безоблачной для нашей экономики. Курс доллара и евро растет, как на дрожжах, вместе с ним возрастает и инфляция. Многие банки и компании лишились доступа к долгосрочным западным кредитам из-за санкций в отношении России. 

Что будет дальше? Мы спросили экспертов, как отразится эта ситуация на людях, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия – приобрести новую квартиру, купить ее на вторичном рынке жилья, либо же взять в ипотеку.

Ипотека? Только не в долларах! 

Начнем с целевого займа на жилье. Как рассказал президент Конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин, экономическая ситуация уже «стукнула» по желающим вступить в ипотеку: «Банки стали повышать ставки на ипотечные кредиты. Это означает, что число сделок будет уменьшаться,  спрос на квартиры – падать». С ним согласен генеральный директор компании «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш. По его оценке, уже до конца года ставки по ипотечным кредитам вырастут не менее чем на 2%.

Параллельно, считают эксперты, начнут снижаться цены на недвижимость (см. ниже). 

«Раньше в крупных городах, когда люди брали квартиру в ипотеку, они почти всегда были уверены, что квартира через какое-то время подорожает. И даже если заемщики вдруг станут неплатежеспособными, то, продав квартиру, покроют кредит. Сейчас цены на недвижимость перестали расти, а на некоторые квартиры – начали  снижаться», - продолжает Янин.  И в этом случае, чтобы подстраховаться, банки могут увеличивать размер первоначального взноса, чтобы элементарно себя защитить. Немногие кредитные организации смогут оставить его на уровне 10-20 процентов.

Еще один очень важный момент. Многие эксперты настоятельно не рекомендуют сегодня брать долларовые ипотечные кредиты. «Это всегда было рискованно. Сейчас же спрогнозировать, каким будет курс доллара даже через месяц, очень трудно, поэтому играть с валютной ипотекой я бы не советовал», - добавляет Янин. 

Противоположной точки зрения придерживается советник Института современного развития Никита Масленников. Он убежден, что брать ипотеку сейчас довольно выгодно. «На рынке кредитов именно этот сегмент чувствует себя наиболее уверенно. Это связано в первую очередь с ужесточением конкуренции между банками. В борьбе за клиента финансовые учреждения будут заинтересованы в не повышении ставок по ипотеке и в создании максимально комфортных условий для соискателей», - считает он.

Если вы решили взять в ближайшее время ипотеку, один из главных пунктов, на который обращают внимание юристы - как процентная ставка прописана в договоре. Необходимо следить, чтобы она была фиксированной, и это было четко и внятно указано в документе. Сейчас у ряда банков она обозначается как «плавающая», что дает пространство для маневров кредитной организации, но никак не заемщику. 

Разумеется, в договоре ни в ком случае не должно быть пункта о том, что банк оставляет за собой право пересмотра ставки в одностороннем порядке. Наличие подобного положения может в дальнейшем преподнести «счастливому обладателю ипотеки» много неприятных сюрпризов.

Для справки

По данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», в сентябре цены на недвижимость в Москве и Подмосковье уже снизились по сравнению с августом на 2%. И это не предел, специалисты прогнозируют, что долларовые цены при определенных раскладах могут снизиться в ближайшее время еще на 5-10%. При ухудшении геополитической ситуации они могут упасть и на 20%,  примерно до $4 тыс. за 1 кв. м. - то есть до уровня 2009 года. 

При самом пессимистичном сценарии развития ситуации в экономике падение долларовых цен может достигнуть масштаба финансовых кризисов 1998 и 2008 годов – минус 30-35%.

Дольщикам лучше не торопиться 

Что касается долевого строительства, тут эксперты в один голос рекомендуют не спешить. 

«Если даже крупные банки сегодня просят государственной помощи, что говорить о застройщиках?  Найдут ли они заемные средства на достройку домов, вопрос не праздный. Мы помним, что первая волна дольщиков, оставшихся без жилья и без денег, появилась как раз после дефолта 1998 года», - напоминает Дмитрий Янин. Поэтому он рекомендует если и входить в долевое строительство, то только на  завершающей стадии, когда до сдачи дома, его приемки госкомиссией и выдачи ключей остается 3-4 месяца, максимум – полгода (квартиры в таких домах чаще всего продают по переуступке прав). Только в таком случае есть вероятность, что застройщик доведет дело до конца. 

Самое неприятное происходит в прочих ситуациях. Наиболее распространенная из них, когда люди вложились в строительство квартиры на ранней стадии, но дом в итоге так и не был построен, потому что застройщику не хватило денег (другой вариант - компания не нашла дополнительный источник финансирования), и его в итоге признали банкротом. Здесь закон, увы, бессилен помочь «конечному бенефициару» - самому дольщику.

Безусловно, их права прописаны и 214-м ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в законе «О защите прав потребителей». Но, как говорится, «гладко было на бумаге…».

В теории человек действительно может обратиться в суд с жалобой на застройщика, тот примет решение в пользу пострадавшего дольщика, выдаст тому исполнительный лист, в котором будет написано, что к такому-то году или сроку, прописанному в договоре, его квартиру должны достроить и передать в собственность пострадавшего. «И этот исполнительный лист может висеть на стене и радовать глаз дольщика в его старой квартире на протяжении то ли одного года, то ли всей жизни. Если у такого несчастного вообще имеется хоть какая-то квартира», - констатирует Янин. Естественно, только от наличия такого листа у дольщика, у застройщика деньги на окончание работ автоматически не появятся.  

Тем, кто все же готов рискнуть и вступить сейчас в долевое строительство, эксперты советуют в первую очередь познакомиться с будущими соседями. Если начнутся проблемы со строительством дома, объединившись, люди смогут привлечь внимание властей к новому «долгострою». Чем активнее будут себя вести дольщики в отстаивании собственных гражданских прав, чем активнее они постараются повлиять на местные власти, тем больше шансов на получение квартиры. Известно же, что в наиболее резонансных случаях жилье достраивается, но уже при финансовой поддержке властей.

Но все-таки лучше в настоящий момент не спешить с участием в долевом строительстве, а понаблюдать за ситуацией на рынке, советуют специалисты. 

Марина Алехина