Чердаки, крыши, несущие стены и иные ограждающие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Обязательным условием для проведения реконструкции данных объектов является согласие всех собственников помещений дома. В отсутствие такого согласия реконструкция недвижимого имущества признается самовольной, отмечает Верховный суд (ВС) РФ.
Высшая инстанция не согласилась с решениями нижестоящих судов, которые посчитали законной произведенную реконструкцию жилого помещения путем возведения дополнительного этажа в многоквартирном доме, имеющим общую кровлю и общий фасад.
Суть дела
Гражданин Вячеслав Агроскин обратился в суд с иском к своему соседу Валентину Соколикову, который без разрешительной документации и согласия остальных собственников дома произвёл реконструкцию второго этажа здания и надстроил третий этаж, тем самым увеличив площадь своего жилого помещения более чем в два раза, в том числе за счёт уменьшения размера общедомового имущества.
Истец просил признать реконструированное здание самовольной постройкой, а также возложить на ответчика обязанности привести его в первоначальное состояние.
По мнению Агроскина, незаконными действиями ответчика нарушены его права и законные интересы. Кроме того, заявитель ссылался на то, что данный многоквартирный дом расположен на особо охраняемой природной территории, входящей в состав природно-исторического парка «Москворецкий» и Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы разрешения на строительство (реконструкцию) спорного помещения не выдавал.
Однако Кунцевский суд Москвы не согласился с доводами истца и отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на заключение судебной строительно-технической экспертизы, которая установила, что сохранение постройки не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц, а сама постройка соответствует требованиям несущей способности, пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, а также регламентам о безопасности зданий и сооружений.
Мосгорсуд и Второй кассационный суд общей юрисдикции оставили решение суда первой инстанции без изменения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, Агроскин обжаловал их в Верховный суд.
Согласие собственников
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, напоминает ВС.
Он подчёркивает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
«В силу части 2 статьи 40 данного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из положений, приведённых выше, правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома», — отмечает ВС.
Таким образом, проведение Соколиковым реконструкции своей квартиры в силу требований статей 36 и 40 Жилищного кодекса РФ возможно только при наличии согласия истца как собственника квартиры в этом доме, резюмирует высшая инстанция.
Самовольная постройка
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указывает Верховный суд.
Он напоминает, что согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства.
Выводы экспертов подтверждают наличие у спорного объекта признаков, соответствующих понятию реконструкции, данному законодателем в вышеназванной норме.
«Из разъяснений, приведённых в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект», — отмечает ВС.
При рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями установлено, что произведённые Соколиковым строительно-монтажные работы по изменению площади второго этажа путём расширения жилого помещения, возведению дополнительного этажа в жилом доме, имеющем общую кровлю, общий фасад, являются реконструкцией, затрагивающей общее имущество собственников помещений в этом доме, согласие на проведение которой от Агроскина получено не было.
Между тем, установив данные юридически значимые для настоящего дела обстоятельства, суды не применили к рассматриваемым правоотношениям вышеуказанные нормы жилищного законодательства в системной взаимосвязи с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, констатирует ВС.
При установлении судами совокупности вышеуказанных признаков самовольной реконструкции квартиры в условиях непринятия Соколиковым мер к получению разрешения на её проведение у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Агроскина, резюмирует высшая инстанция.
На основании изложенного ВС отменил оспариваемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в Кунцевский суд Москвы (номер дела в Верховном суде: 5-КГ23-124-К2).
Никита Ширяев
