Конституционный суд (КС) РФ признал недопустимым изъятие недвижимости в пользу государства у добросовестных граждан, которые приобрели жилье в Крыму у иностранцев, уличенных во враждебных действиях по отношению к России и ее гражданам. Об этом говорится в новом Постановлении КС РФ № 32-П/2025, опубликованном на его официальном сайте.

Безвозмездное изъятие

После того, как Крым в 2014 году вошел в состав России, власти полуострова сформировали Перечень имущества, включение в который земельных участков и иных объектов недвижимости прекращало право собственности на них у прежних правообладателей. После начала СВО — не сразу, а с октября 2022 года — нормы, регулирующие условия формирования Перечня, были дополнены. В него начали включать имущество, принадлежащее по состоянию на 24 февраля 2022 года недружественным иностранным государствам, недружественным юридическим и физическим лицам независимо от места их регистрации или регистрации их бизнеса.

Гражданка России Инна Кокойло в июне 2022 года купила квартиру в Ялте у иностранного гражданина, который на тот момент не был замечен в недружественных действиях по отношению к России. Но на внеочередном заседании Антитеррористической комиссии в Республике Крым в декабре 2022 года бывший владелец квартиры, купленной заявительницей, был признан врагом нашей страны и в мае 2023 года имущество, которым он владел, было включено в Перечень. В том числе и спорная квартира. В итоге, в июле 2023 года право собственности Кокойло на купленную ей квартиру было прекращено и зарегистрировано право собственности на нее Республики Крым.

"Заявительница обратилась в суд для признания недействительным этого решения, она указала, что никогда не имела недвижимости, банковских счетов на территориях недружественных стран, не вступала в гражданские правоотношения с гражданами таких стран. Квартиру в Ялте она приобретала через риэлторское агентство, при этом на момент покупки жилья отсутствовали какие-либо ограничения в отношении собственника, а его имущество не вызывало вопросов. Но суды не вняли ее доводам", — передает пресс-служба КС РФ суть жалобы Кокойло.

Суды исходили из того, что довод заявительницы о ее добросовестности, — в частности, о том, что на момент совершения сделки с ее участием какие-либо ограничения в отношении спорного жилого помещения не были установлены, а имущество иностранного гражданина не было включено в Перечень, — не имеет значения для разрешения дела.

После чего Кокойло обратилась в КС РФ.

Она попросила проверить конституционность норм, регулирующих формирование Перечня, а именно абзаца 3 части 1 статьи 2-1 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" и подпункта 1 пункта 1 постановления Государственного Совета Республики Крым от 18 октября 2022 года № 1417-2/22 "О внесении изменений в Постановление Государственного Совета Республики Крым от 30 апреля 2014 года № 2085-6/14 "О вопросах управления собственностью Республики Крым". Заявительница посчитала несправедливым то, что эти положения позволяют лишать имущества добросовестного приобретателя во внесудебном порядке, при этом придавая обратную силу нормам, ухудшающим положение участников гражданского оборота.

Ответ на недружественность

Как пояснил КС РФ, включение в вышеупомянутый Перечень имущества недружественных государств, недружественных юридических и физических лиц

обусловлено введением в российскую правовую систему института ответных действий со стороны России на враждебные действия отдельных иностранных государств и связанных с ними лиц, призванного устранить или свести к минимуму угрозы интересам и безопасности нашей страны, ее суверенитету и территориальной целостности, угрозы нарушений прав и свобод наших граждан.

При этом КС РФ сразу указал, что усматривает признаки нарушения в изъятии на безвозмездной основе в государственную собственность Республики Крым жилого помещения у гражданина, который на момент его приобретения не мог знать о включении его имущества в Перечень.

"Если жилое помещение, принадлежавшее недружественному иностранному гражданину, до момента его включения в Перечень было отчуждено гражданину, который сам таким признакам не отвечает, прекращение права собственности этого гражданина на такое жилое помещение лишь ввиду его включения в Перечень (то есть, по существу, исключительно в силу его предшествующей принадлежности указанным лицам) не имеет каких-либо разумных и справедливых оснований вопреки указанным конституционным гарантиям прав собственника, добросовестного приобретателя, а также создает риски произвольного лишения жилища", — говорится в постановлении КС РФ.

При этом КС РФ отметил, что формально существующая возможность предъявления заявительницей требования к бывшему владельцу квартиры не может рассматриваться в качестве эффективной гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя. КС РФ поясняет, что особенности правового и фактического положения таких продавцов, которыми согласно оспариваемым нормам обусловлено включение имущества в Перечень, не позволяют рассчитывать на реальное взыскание с них истребуемого возмещения.

"Прекращение в рассматриваемом случае права собственности гражданина — добросовестного приобретателя жилого помещения, по существу, также означало бы необоснованное возложение негативных последствий совершения в отношении Российской Федерации недружественных действий на лиц, таких действий не совершавших", — отмечает КС РФ.

Таким образом, сугубо формальное применение оспариваемых норм на основе лишь факта включения жилого помещения в Перечень без учета уже состоявшегося на момент такого включения его отчуждения лицом, которому оно ранее принадлежало, гражданину, являющемуся добросовестным приобретателем, по мнению КС РФ, не согласуется с обязанностью органов государственной власти, их должностных лиц принимать решения исходя из внимательной и ответственной оценки фактических обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение прав граждан.

В данном истолковании оспариваемые нормы признаны не противоречащими Конституции РФ.

Правоприменительные решения по делу заявительницы подлежат пересмотру.

Признал нормативным

Как пояснила адвокат Анна Минушкина, составлявшая для заявительницы жалобу, основная идея решения КС РФ и основное ее значение для дальнейшей практики заключается в том, что при рассмотрении похожих споров судам недопустимо подходить к ним формально, они должны выяснять добросовестность покупателей, у которых изъято имущество.

"КС РФ услышал основные доводы нашей жалобы — и про недопустимость изъятия имущества у добросовестных покупателей, и про недопустимость применения норм с обратной силой, если при этом ухудшается положение людей. Также КС РФ отразил в постановлении мысль о том, что крымское законодательство, изначально принимаемое с целью ограничить права недружественных лиц, фактически применяется к добросовестным покупателям", — сказала адвокат.

Минушкина отметила, что немаловажно то, что КС РФ признал абзац 2 пункта 2 Постановления Госсовета Крыма "О вопросах управления собственностью Республики Крым" нормативным документом, хотя ранее суды утверждали обратное.

"Данное постановление КС РФ поможет добросовестным покупателям при рассмотрении в будущем их споров с органами власти Крыма. В производстве адвокатов нашей коллегии есть ряд дел, аналогичных делу Кокойло, и мы надеемся, что, опираясь на это решение, нижестоящие суды перестанут подходить к делам формально и защитят права добросовестных покупателей", — сказала адвокат.

Михаил Телехов