САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 10 окт — РАПСИ. Третий кассационный суд общей юрисдикции признал незаконным собрание собственников помещений многоквартирного дома, где 100 процентов голосов было у застройщика, сообщает в понедельник пресс-служба суда.
«Право участия в собрании собственников предоставлено только собственникам помещений дома и лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме, к числу которых застройщик не относится», - говорится в сообщении.
Как сообщает пресс-служба кассационного суда, истец обратился в суд с исковым заявлением к управляющей компании, в котором просил признать недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Истец указал, что является собственником квартиры в многоквартирном доме, а ответчик осуществляет управление этим домом в соответствии с договором управления, утвержденным оспариваемым решением.
В обоснование требований истец ссылался на то, что внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома было проведено по инициативе ответчика, который на дату созыва общего собрания не являлся управляющей организацией и не обладал правом инициировать собрание, на котором, к тому же, отсутствовал кворум.
По инициативе управляющей компании в очно-заочной форме было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о чем был составлен протокол общего собрания, в котором было отражено, что в собрании принял участие один собственник, обладающий 100 процентами голосов собственников помещений дома, то есть владеющий всеми жилыми и нежилыми помещениями в доме – застройщик.
Протоколом собрания зафиксировано принятие решений, затрагивающих права и законные интересы истца, в том числе о выборе управляющей организации, о заключении с ней договора управления и об утверждении условий договора, перечня и стоимости работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, паркинге.
Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении иска было отказано.
Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу закона у застройщика, выступившего инициатором проведения общего собрания и единственным собственником жилых помещений, возникает обязанность по содержанию общего имущества и внесению платы за поставленные в дом коммунальные ресурсы. В связи с этим именно застройщик имеет право принимать участие в общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и голосовать по вопросам повестки дня, принимая, в том числе, решения о выборе управляющей организации, определении перечня работ и услуг, выполняемых ею, а также тарифов на эти услуги.
Поскольку на дату проведения общего собрания истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства не был передан, он, как и иные участники долевого строительства, не имел права участия в общем собрании и голосования по вопросам повестки дня, а у ответчика отсутствовала обязанность по их уведомлению о проведении общего собрания.
Суд первой инстанции признал, что при проведении общего собрания имелся кворум, существенных нарушений процедуры созыва и проведения собрания, являющихся основаниями для признания решения недействительным, допущено не было, доказательств, подтверждающих причинение истцу убытков вследствие принятых на собрании решений, нет.
В кассационной жалобе истец просил суд отменить принятые судебные постановления, считая их несоответствующими нормам материального и процессуального права. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о её удовлетворении.
«Суд кассационной инстанции указал, что при оценке доводов истца о неправомочности общего собрания, судами необходимо было учесть, что право участия в собрании предоставлено только собственникам помещений дома и лицам, принявшим от застройщика помещения в данном доме, к числу которых застройщик не относится», - говорится в сообщении.
Кассационный суд отметил, что положения законодательства о долевом строительстве не предполагают приобретение застройщиком права собственности на помещения в построенном доме и последующий переход права собственности от застройщика к участникам долевого строительства.
Застройщик наделен правом и несет обязанность определить управляющую организацию для управления многоквартирным домом и заключить с нею соответствующий договор, однако обязан сделать это не в качестве собственника помещений дома, а в силу специального указания закона, направленного на обеспечение возможности эксплуатации многоквартирного дома на период до определения управляющей организации и условий договора с ней. Соответствующие полномочия застройщика и основанные на его волеизъявлении полномочия привлеченной им управляющей организации изначально имеют временный характер.
Как указал кассационный суд, законодательство прямо указывает на то, что регулируемые отношения предполагают возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами акта передачи или иного документа о передаче объекта долевого строительства, однако это также не предполагает совершение застройщиком действий в качестве собственника объекта.
«Кассационный суд указал, что рассматривая дело, суд апелляционной инстанции не исполнил требования закона и не устранил допущенную судом первой инстанции неполноту судебного разбирательства. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции отменила апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд в ином составе судей», - говорится в сообщении.
