В апреле вместе с природой традиционно оживляется рынок съемного жилья. Горожане уже вовсю ищут загородные дома, чтобы с мая – июня арендовать дачу. С другой стороны, городские жители, имеющие «домик в деревне», могут подзаработать: сдать свою квартиру до осени временным жильцам. Как избежать подвохов, обезопасить жилье и загородную недвижимость, сдавая их в аренду - в очередном выпуске нашей рубрики.

Паспорт – всему голова

На форумах в Интернете хозяева сданного жилья и дач часто жалуются на недобросовестных нанимателей: кто стены-полы изуродовал, кто технику и мебель сломал, кто сбежал, оставив огромные счета за междугородние телефонные переговоры. Так что первым делом перед собственником-наймодателем встает вопрос, как обезопасить свою квартиру (дом) и ее обстановку.

Прежде всего, юристы советуют поближе познакомиться с будущим жильцом, а именно – изучить его паспорт и сделать ксерокопию. Это не просто формальность: имея паспортные данные, вы при необходимости сможете обратиться в полицию (для розыска) или в суд, чтобы взыскать убытки за повреждение имущества, телефонные долги и проч.

Обратите внимание: чтобы не попасться на удочку мошенникам, использующим поддельные паспорта, стоит проверить действительность удостоверения личности будущего нанимателя. Сейчас это легко можно сделать самостоятельно, воспользовавшись специальным сервисом на сайте ФМС России. Вам понадобится ввести интересующие паспортные данные, войдя в раздел "Проверка документов".

Что вписать в договор?

Следующий шаг – составление договора. Если вам жаль тратиться на услуги риелтора, то стандартный договор найма жилого помещения или загородной недвижимости запросто можно найти в Интернете. Но не стоит забывать, что во Всемирной паутине наряду с полезной информацией встречаются варианты с ошибками, не соответствующие действующему законодательству и т.д. Поэтому, выбрав образец договора, убедитесь, что в нем присутствуют следующие важные пункты:

1) Срок действия договора и условия его досрочного расторжения. Согласно статье 687 Гражданского кодекса (ГК) РФ договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут по инициативе хозяина квартиры, если наниматель задерживает арендную плату больше двух раз (при договоре на срок более одного года – при 6-месячной задержке), либо в случае разрушения и порчи жилого помещения временными жильцами. В то же время на практике по согласию сторон часто прописывается дополнительный вариант: если хозяин квартиры (дачи) хочет досрочно прекратить аренду, то предупреждает нанимателя за один месяц и позволяет ему прожить этот месяц бесплатно.

Либо - возвращает сумму месячной оплаты, внесенную авансом. При аренде городского жилья такой аванс нередко оформляется в виде так называемого обеспечительного платежа (см. далее).

2) Размер и порядок внесения платы за наем. Имейте в виду: по части 2 статьи 682 ГК одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. То есть, теоретически в договоре можно указать, что время от времени вы будете изменять (повышать) оплату, однако на практике риелторы не рекомендуют использовать такие формулировки, поскольку это сильно отпугивает нанимателей. В то же время стоит прописать, как будет происходить передача денег: на счет в банке, при личной встрече на нейтральной территории или же хозяин ежемесячно будет наведываться в квартиру (загородный дом).

3) Условия оплаты коммунальных услуг. Общее правило сформулировано в статье 678 ГК РФ: наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если договором не установлено иное. На практике в договорах чаще всего указывают один из двух вариантов: либо "коммуналку" оплачивает хозяин, а наниматель платит за электроэнергию и за междугородние звонки по телефону, либо все расходы полностью ложатся на квартиросъемщика или арендатора дачи. Последний вариант используется в основном в случаях, когда арендная плата ниже средней по рынку.

4) Список лиц, которые будут проживать в квартире либо на даче вместе с арендатором. Этот ограничивающий перечень предназначается для того, чтобы уберечь жилье от вселения толп родственников-знакомых нанимателя, а то и устройства лагеря гастарбайтеров или даже притона (такие случаи известны).

Составляем опись, берем залог, страхуем

Кроме заключения договора есть еще несколько действенных способов, которые помогают обезопасить от порчи жилье (дачу) и упрощают получение компенсации в случае причинения убытков.

Чаще всего на практике используется обеспечительный платеж (также его нередко называют залогом или депозитом). Суть в том, что при заключении договора арендатор помимо платы за первый месяц найма вносит определенную сумму, из которой наймодатель вправе удержать свои убытки в случае причинения ущерба жилью, мебели и т.д. При аренде квартир эконом-класса эта сумма обычно равна одному месячному платежу. Если же вы сдаете комфортабельную дачу или жилье со свежим ремонтом, новой техникой и т.п., то залог-депозит может быть увеличен по взаимной договоренности. Обратите внимание: обеспечительный платеж ни в коем случае не мешает собственнику жилья дополнительно требовать возмещения вреда, если ущерб, причиненный нанимателем, окажется больше суммы депозита.

Также целесообразно составить опись имущества, которое имеется в квартире (загородном доме), с указанием его состояния на момент заселения жильцов. В список обычно включаются наиболее дорогая мебель, техника, ковры, люстры и т.д. Опись зачастую оформляется в виде приложения к договору найма, в котором делается соответствующая ссылка на нее. Либо оформляется отдельный документ - дополнительное соглашение, если вы решили составить опись уже после заключения договора.

Наконец, наиболее продвинутые наймодатели страхуют недвижимость, которую регулярно сдают в аренду, и (или) оформляют страхование гражданской ответственности собственника жилья. Первый вид страхования позволит получить компенсацию убытков, если квартиру (дачу) повредит наниматель или третьи лица. Второй вид страхования предназначен для случаев, когда временные жильцы причиняют вред соседям. Например, в случае залива чужих квартир претензии предъявляются собственнику жилого помещения, из которого произошла протечка. Страхование гражданской ответственности предполагает, что выплату компенсаций пострадавшим соседям берет на себя компания-страховщик.

Не забудьте про налоги!

Даже если вы сдаете городскую квартиру или дачу всего на несколько летних месяцев, то по закону обязаны уплатить 13-процентный налог с полученного дохода. Делается это путем подачи налоговой декларации в инспекцию по месту жительства, то есть по адресу, указанному в штампе о регистрации в вашем паспорте.

Обратите внимание: декларация подается в срок до 30 апреля года, следующего за тем, в котором получен доход. Скажем, если вы сдадите в аренду дачу или квартиру в этом году, то отчитываться перед налоговиками нужно будет уже в 2014-м. Сам налог, рассчитанный на основе декларации, выплачивается до 15 июля.

Юристы напоминают, что можно выбрать и другой вариант: уплату налога по упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае налоговый платеж ниже (6% от полученного дохода), однако понадобится регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, вести соответствующую отчетность, самостоятельно платить взносы в Пенсионный фонд. Такой путь подойдет скорее тем, кто планирует сдавать жилье или загородный дом на длительный срок.

В следующем выпуске рубрики мы расскажем, как обезопасить себя нанимателям квартир, в том числе с учетом грядущего ужесточения правил регистрационного учета.
 
Анна Добрюха