Президиум Верховного суда (ВС) РФ в середине календарной осени еще раз проанализировал судебную практику по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей. Речь идет о случаях, когда гражданин купил жилье, а потом продавец или его близкие через суд пытаются истребовать (часто – небезуспешно) купленное назад. Покупатель в таких случаях нередко остается «с носом» - и без денег, и без квадратных метров.

Эксперты единодушны: грамотному потребителю следует прислушаться к советам служителей Фемиды и, по возможности, игнорировать мнения доброхотов, не являющихся профессиональными юристами. 

Правовые коллизии

Сразу оговоримся – разъяснения высшей судебной инстанции на этот счет уже не первые. «Ранее совместным пленумом ВАС РФ и ВС РФ №10/22 уже разъяснялись критерии добросовестности и основания истребования имущества на основании статьи 302  ГК РФ. Позиция Президиума ВС РФ в нынешнем обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных  приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления является попыткой обобщить решения, вынесенные на основании совместного пленума за номером 10/22», - говорит управляющий партнер юридического бюро «ЕмельяновДокин» Николай Емельянов.

В своих разъяснениях ВС напоминает, что право истребовать имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 ГК РФ. А согласно части 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество «утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Чтобы не попасть впросак в случае, если у приобретенной квартиры вдруг обнаружилось «темное прошлое», чтобы отстоять свое право на владение такими квадратными метрами, покупатель должен быть именно «добросовестным». Но он не может быть признан таковым, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными, говорится в разъяснениях высшей судебной инстанции страны.

Суды, определяя, был ли приобретатель добросовестным, должны учитывать несколько моментов:

- был ли человек осведомлен о наличии и содержании записи о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (в частности, является ли продавец собственником отчуждаемой квартиры)?
- проявил ли «разумную осмотрительность» при заключении сделки (иначе говоря, предпринял ли меры, достаточные и необходимые для выяснения всех существенных обстоятельств, юридически значимых фактов, как в отношении объекта недвижимости, так и в отношении продавца)?
- какие меры он предпринимал, чтобы выяснить «подноготную» квартиры?

Логика служителей Фемиды здесь проста: если человек заботится о том, чтобы «в случае чего» была подтверждена его добросовестность, он должен все перепроверить. Причем это не просто пожелание к такому покупателю - это его обязанность.  

Верховные судьи в качестве наглядного примера приводят историю гражданина Т., которому удалось в суде отстоять свои права на купленную квартиру как раз потому, что судом он был признан добросовестным приобретателем. Суд учел, что продавцом были предоставлены все правоустанавливающие документы на жилое помещение. На покупку этой квартиры человек взял ипотечный кредит, а также использовал средства материнского капитала. Также в ходе судебного разбирательства выяснилось, что принадлежность квартиры продавцу проверялась, помимо покупателя, сотрудниками риелтерского агентства, которые были посредниками при совершении сделки. Проводили проверку и сотрудники банка, выдавшего ипотеку. 

«О чем говорит данный эпизод? Определяя добросовестность покупателя, суды исходят из того, что такой гражданин лично, не доверяя посредникам, знакомится со всеми правоустанавливающими документами на приобретаемую площадь, выясняет у продавцов все основания возникновения у них права собственности на жилье, и, разумеется, сам занимается непосредственным осмотром приобретаемого имущества», - пояснил РАПСИ руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов.

«В обзоре Верховного суда указано, что, принимая решения о добросовестности или  недобросовестности приобретателя жилья, судам необходимо учитывать осведомленность граждан о наличии записи об обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. А под «разумной осмотрительностью» ВС РФ рекомендует понимать действия и меры, которые предпринимались покупателем для выяснения прав продавца, отчуждающего спорное имущество», - добавляет Николай Емельянов. 

Держим руку на пульсе

Теперь - несколько практических советов, как не попасть впросак и минимизировать риск покупки «нехорошей» квартиры.

Перво-наперво, покупателю необходимо удостовериться, что продавец является собственником отчуждаемого помещения. Для этого надо проверить соответствующую запись в том-самом Едином реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП); установить основание приобретения продавцом данного жилого помещения; проверить все предыдущие сделки с данным жилым помещением на предмет наличия возможных шероховатостей.

Выписку из ЕГРП о приобретаемом объекте следует запрашивать в местном отделении Росреестра. Однако будьте готовы к тому, что в такой бумаге имеются сведения только о приобретаемом объекте недвижимости и его нынешнем собственнике. Чтобы найти данные о предыдущих собственниках и сделках с квартирой, вам понадобится расширенная выписка из ЕГРП. Учтите, что дают такие выписки не всем желающим, а только собственникам жилья. Право покупателя – потребовать такой документ у продавца. С его помощью приобретатель сможет проследить историю квартиры уже с 1998 года - с момента создания данного госреестра.

На что еще следует обратить внимание? Например, на то, что договоры купли-продажи заинтересовавшей вас квартиры могли в недавнем прошлом заключаться за короткий срок сразу несколько раз. От покупки такого жилья, по большому счету, следует сразу отказаться: не исключено, что при предыдущих скоротечных сделках права кого-то из владельцев квадратных метров были нарушены. Если впоследствии кто-то из них оспорит последнюю по счету сделку в суде, очередному покупателю (то есть, вам!) вряд ли удастся остаться «добросовестным»: ведь такой покупатель был в курсе перепродаж, но не придал им никакого значения!

Кстати, в документах Верховного суда указывается, что если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилья сомнения (например, о праве продавца на отчуждение площади), такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным. 

В обзоре судебной практики приводится другой характерный пример. Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по иску органа местного самоуправления к гражданам Л. и К. было решено «истребовать имущество из чужого незаконного владения». Доводам ответчика К. о том, что он добросовестно приобрел квартиру, судьи не поверили. Напротив – были учтены доказательства, представленные органом местного самоуправления, в соответствии с которыми спорная квартира в течение полутора месяцев трижды оказывалась предметом сделок купли-продажи и дарения. Более того, каждый раз она продавалась по цене существенно ниже ее рыночной стоимости. Все это почему-то не вызвало у последнего покупателя – гражданина К. – «разумных сомнений». И именно поэтому ему так и не удалось превратиться в добросовестного приобретателя. Права на купленное жилье ответчик утратил.

Другой важный момент. Покупателю стоит потребовать от собственника выписку из домовой книги. В Москве для этого надо посетить соответствующий многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). В тех районах, где МФЦ пока не функционируют, получать выписку придется по старинке – в государственном учреждении инженерной службы (ГУ ИС) района. Вся разница еще и в том, что в МФЦ выписку из домовой книги может заказать чуть ли не любой желающий, а в ГУ ИС ее дадут только собственнику квартиры (или его официальному представителю), и только по предъявлении паспорта.

Выписка – документ не менее важный, чем выписка из ЕГРП (см. выше). В ней отражается, кто и когда был зарегистрирован на покупаемой жилплощади, и на каком основании снимался с регистрационного учета. Такие знания важны хотя бы потому, что они позволят определить, кто из жильцов квартиры лишился регистрации из-за попадания, к примеру, в места лишения свободы. Да, родственники впоследствии могут продать общие с сидельцем квадратные метры. А вот человек, вернувшийся из заключения, нередко имеет право снова зарегистрироваться в квартире и пользоваться ей, даже если собственник жилья давно сменился. Сбрасывать со счетов таких «наследников» ни в коем случае нельзя.

Третье. Покупателю необходимо иметь под рукой справки о том, что продавец (собственник жилья) не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Нет таких справок? Значит, нельзя и исключать ситуацию, что близкие собственника со временем попытаются признать сделку недействительной и расторгнуть ее по суду на основании невменяемости продававшего вам квартиру гражданина.

Не менее важно выяснить (и получить документальное подтверждение) того, состоит ли собственник жилья в браке, было ли оно куплено в период брачных отношений или нет, есть ли брачный договор. Если квартира была приобретена в браке, а теперь он расторгнут, то «вторая половина», если сделка купли-продажи была совершена без ее согласия, сможет претендовать на долю в этом жилье, даже если она в нем не зарегистрирована и не имеет права собственности. Обычно регистрирующий орган требует письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на сделку, но только в случае если брак не расторгнут! А вот если расторгнут, то покупателю стоит потребовать такой документ от продавца. 

Также нужно, по возможности, проверить, нет ли в отношении недвижимости и ее хозяина притязаний со стороны третьих лиц, судебных споров, уголовных и гражданских дел, обременений, арестов, запретов и ограничений. Для этого в ряде случаев можно воспользоваться судебной базой в Глобальной сети. Это открытый источник, поэтому получить информацию можно, скажем, на сайте  районного суда по месту нахождения имущества. Так же можно поискать аналогичную информацию на сайте арбитражного суда. 

Группа риска

Резюмируя сказанное, эксперты советуют относиться с повышенным вниманием к следующим объектам недвижимости: 

- квартирам, которые были предметом отчуждения по многим сделкам в течение короткого периода времени (см. выше);
- квартирам, которые отчуждаются не собственником, а его представителем по доверенности;
- квартирам, в отношении которых все предыдущие, либо одна из предыдущих сделок были совершены представителем от имени собственника;
- квартирам, стоимость которых существенно ниже рыночной;
- квартирам, в отношении которых имеются сведения, что предыдущего собственника нет в живых.

К слову, гражданам-покупателям недвижимости не стоит особо полагаться на некоторые услуги, которые готовы предоставить им страховые компании и нотариальные конторы. «Заключение договора титульного страхования такой сделки или заключение ДКП с продавцом жилья в присутствии нотариуса требует значительных расходов. Кроме того, присутствие нотариуса не гарантирует благоприятный исход возможного судебного процесса», - констатирует Николай Емельянов.

Опрошенные РАПСИ эксперты убеждены, что тратиться на услуги нотариусов и страховщиков (а заодно - и на риэлтеров) вообще не стоит. По их мнению, следуя простым рекомендациям, указанным в недавнем обзоре судебной практики ВС РФ и совместного постановления ВС и ВАС №10/22 практически гарантированно можно обезопасить себя от истребования имущества на основании статьи 302 ГК РФ.

Марина Алехина