Можно ли признать самовольной постройкой стационарные объекты недвижимости, в каких случаях объект самовольного строительства не подлежит сносу и какие сроки исковой давности применяются к требованиям о сносе самовольной постройки? Ответы на эти многие другие содержатся в утверждённом Президиумом Верховного суда (ВС) РФ Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. 

Наличие регистрации 

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, отмечает ВС. 

Он уточняет, сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22 Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

Нестационарные объекты 

К объекту, не являющемуся недвижимостью, положения статьи 222 ГК РФ применению не подлежат. Вопрос об освобождении земельного участка, на котором располагается такой объект, разрешается с учетом его характеристик и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения, поясняет Верховный суд. 

На рассмотрение суда кассационной инстанции поступило дело о признании торгового павильона самовольной постройкой и его сносе в связи с исключением объекта из схемы размещения нестационарных торговых объектов и отсутствием у ответчика права на использование земельного участка. При этом разрешение на размещение павильона как нестационарного объекта было получено в установленном порядке. 

Суд кассационной инстанции согласился с выводами нижестоящих судов, которые установили, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества в смысле положений статьи 130 ГК РФ, поскольку не имеет прочной связи с землей и может быть без ущерба для его назначения разобран и перемещен в иное место, а также что исключение спорного объекта из схемы размещения нестационарных торговых точек не является самостоятельным основанием для квалификации его в качестве самовольной постройки.

«Поскольку суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле, в данном случае суд должен разрешить возникший спор с учетом характеристик спорного объекта и на основании положений законодательства, регулирующего соответствующие правоотношения», — уточнил кассационный суд.

Крайняя мера 

Высшая инстанция напоминает, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.  

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, указывает ВС. 

«Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», — отмечает Верховный суд. 

Отсутствие разрешения 

На рассмотрение суда кассационной инстанции поступила жалоба на решения нижестоящих судов, которые удовлетворили иск о сносе самовольно возведённого нежилого строения. Суды посчитали, что ответчиком допущено нарушение гражданского и градостроительного законодательства, выразившееся в самовольном возведении нежилого строения без получения в установленном порядке разрешения, что является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса. 

Между тем кассационный суд пояснил, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. 

«Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки», — подчеркнула кассация. 

Права супругов 

Каждый из супругов наделен правом на обращение в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную в период брака, а также созданную в результате реконструкции принадлежащего одному из супругов недвижимого имущества, повлекшей значительное увеличение его стоимости. 

Президиум ВС рассматривал дело о разделе между бывшими супругами совместно нажитого имущества в виде реконструированного жилого дома. 

Суд первой инстанции удовлетворил иск о признании жилого дома в реконструированном состоянии совместно нажитым имуществом супругов и произвёл раздел данного домовладения. Однако апелляционный суд отменил решение нижестоящей инстанции и отказался удовлетворить иск в указанной части. 

Отменяя судебный акт суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, Президиум ВС указал, что положения пунктов 1, 3 статьи 222 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума ВС № 10/22, позволяют признать право собственности на самовольную постройку, в том числе на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества, за лицом, владеющим на определённом праве земельным участком, на котором расположен этот объект. 

Исковая давность 

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности, напоминает ВС. 

Вместе с тем исковая давность не распространяется на требование собственника земельного участка о сносе или приведении объекта в соответствие с установленными требованиями в случае, когда такое требование направлено на устранение препятствий в пользовании земельным участком, которым фактически владеет истец и на части которого без его согласия создана самовольная постройка. 

«Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ», — уточняет высшая инстанция. 

Угроза жизни и здоровью 

Лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением самовольной постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение такой постройки, вправе обращаться в суд с требованием о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. 

«Правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной 38 законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение, в том числе собственники смежных земельных участков. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц», — поясняет ВС. 

Мировое соглашение 

Суд удовлетворил иск администрации муниципального образования о признании линии электропередачи самовольной постройкой и его сносе. Впоследствии администрация обратилась в суд с заявлением об утверждении мирового соглашения, по условиям которого ответчик принимает на себя обязанность произвести подключение к принадлежащим ему сетям электроснабжения и электропередач многоквартирного жилого дома, а администрация отзывает исполнительный лист. 

Определением суда, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, утверждено достигнутое сторонами мировое соглашение. 

Вместе с тем ВС указал, что вопреки требованиям процессуального законодательства суд, утверждая мировое соглашение при наличии вступившего в законную силу решения суда, не проверил содержание мирового соглашения на соответствие нормам гражданского и градостроительного законодательства и возможное нарушение прав и законных интересов других лиц – смежных землепользователей, ограничившись формальным указанием на допустимость утверждения мирового соглашения. 

«С учетом публично-правового характера защищаемых статьей 222 ГК РФ интересов утверждение судом мирового соглашения недопустимо без исследования вопроса соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при возведении постройки, а также иных требований, установленных названной нормой», — подчёркивает высшая инстанция. 

Никита Ширяев