Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, а также при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь. Кроме того, соглашением сторон может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога, отмечает Верховный суд (ВС) РФ в проекте постановления пленума о применении судами положений о залоге вещей.
Письменная и нотариальная форма
Если договор, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, совершен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение уступки требования по такому обязательству не требуется, в том числе, когда обязательство обеспечено залогом на основании нотариально удостоверенного договора залога, поясняет ВС.
Он уточняет, что при уступке права залогодержателя переходят в силу закона к цессионарию, если иное не установлено соглашением цедента и цессионария.
«Соглашения, связанные с договором залога (например, об управлении залогом, о старшинстве залоговых прав), по общему правилу, заключаются в простой письменной форме, в том числе при нотариальном удостоверении договора залога. Иное может быть предусмотрено законом. В частности, соглашения об урегулировании последствий залога, возникшего на основании закона, о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога должны быть заключены в той же форме, что и договор залога этой вещи (пункт 3 статьи 3341, пункт 3 статьи 339, пункт 5 статьи 349 ГК РФ)», — указывает высшая инстанция.
Условия договора
В проекте постановления пленума ВС также разъясняет, что если в договоре залога не упомянуты отдельные условия обеспеченного обязательства (например, размер или срок исполнения обязательства, размер процентов по обязательству), но его описание позволяет установить, какое именно обязательство обеспечено либо будет обеспечено залогом, то договор залога не может быть признан незаключенным.
При этом для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки. Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.
Регистрация ипотеки
Верховный суд напоминает, что ипотека подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке.
При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
«Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.)», — отмечается в проекте постановления пленума.
В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН, разъясняет ВС.
