Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассмотрела дело 76-летней жительницы Новгородской области, которая под влиянием мошенников продала единственное жилье. Когда пенсионерка поняла, что оказалась на улице, то обратилась в полицию, а также в суд с просьбой признать сделку недействительной.
Истица пояснила, что незнакомцы по телефону убедили ее в необходимости переоформить недвижимость, для чего надо было продать квартиру, а деньги отдать курьеру. При этом пострадавшая была уверена, что деньги отдадут покупателю, а она продолжит жить в своей однушке на законных основаниях.
Собственно, она и продолжала жить в проданной квартире и оплачивала коммунальные услуги.
Мнения судебных инстанций
Суд первой инстанции претензии пенсионерки отклонил. Он сослался на проведенную в рамках возбужденного уголовного дела комплексную амбулаторную судебно-психиатрическую экспертизу: специалисты сочли, что пострадавшая не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики в период совершения в отношении нее преступного деяния. В период совершения мошеннических действий пенсионерка не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности, о чем свидетельствует сохранность воспоминаний, определенная целенаправленность ее действий, отсутствие в ее поведении признаков бреда, галлюцинаций, помрачения сознания, указали эксперты.
Однако апелляционный суд назначил стационарную комплексную судебную психолого-психиатрическую экспертизу, которая пришла к другим выводам.
Из заключения комиссии следует, что пострадавшую отличает неуверенность в себе, частые проявления волнения, выраженная робость. Также она характеризуется медлительностью, снижением скорости мыслительных процессов, а в период сделки и в настоящее время страдает психическим расстройством — органическим расстройством личности в связи с сосудистым заболеванием головного мозга.
«В период совершения сделки купли-продажи квартиры у (истицы) отмечалось интеллектуально-мнестическое снижение со склонностью к легковесности и незрелости суждений, доверчивости, повышенной внушаемости, неуверенности, нарушения критических способностей и невозможность прогнозирования последствий своих действий», — говорится в изученном РАПСИ определении.
Таким образом, пенсионерка была лишена способности понимать значение своих действий и руководить ими, и действительно верила, что «спасает» свою недвижимость, считают эксперты.
В результате апелляционным определением по делу принято новое решение: признан недействительным договор купли-продажи и применены последствия недействительности сделки — с истицы в пользу покупателя взыскана стоимость жилого помещения.
Суд опирался на выводы комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы. Кстати, самая известная участница споров с недвижимостью певица Лариса Долина такую экспертизу проходить отказалась.
Дополнительно суд указал, что в момент совершения сделки истице было 73 года, она является одинокой женщиной, близких родственников на территории России не имеет, в связи с чем имела искаженное представление о существе сделки и заблуждалась относительно значения своих действий.
Покупатель квартиры оспорил это решение в высшей инстанции.
Позиция ВС
Заблуждение предполагает, что при совершении сделки ее участник исходит из неправильных, не соответствующих действительности представлений о ее нюансах и обстоятельствах, и желает получить совершенно другой результат, поясняет высшая инстанция в изученном РАПСИ определении.
ВС вновь призывает суды избегать формализма и по такой категории дел учитывать особенности положения участника сделки, состояние его здоровья, влияние оспариваемого договора на дальнейшую жизнь.
Он также обращает внимание, что при разрешении иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, должны учитываться условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) второй стороны сделки (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).
Между тем, в данном случае покупатель возглавляет агентство недвижимости, оказывает риелторские услуги, то есть является профессиональным участником рынка. Вследствие чего ответчик был достоверно осведомлен, что спорная квартира реализуется по цене, которая значительно ниже рыночной, следовательно, он мог распознать, что истец действует под влиянием заблуждения, считает высшая инстанция.
По мнению ВС, в данном случае очевидно, что у пенсионерки сложилось неправильное представление об обстоятельствах совершения сделки и она не понимала, что лишится права собственности на квартиру, являющуюся ее единственным местом жительства.
«Об отсутствии у истца намерения на отчуждение спорной квартиры также свидетельствует ее продажа по цене, значительно ниже рыночной», — указывает ВС.
Он также поддержал решение апелляционной инстанции о назначении более расширенной экспертизы по делу, поскольку это исследование помогло выявить истинную картину особенностей психологического состояния пострадавшей от мошенников пожилой женщины.
Несогласие покупателя с назначением стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы является надуманным и немотивированным.
«Суд апелляционной инстанции провел ее в целях полного, объективного и всестороннего рассмотрения дела», — отмечает ВС.
В связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ оставила жалобу директора агентства недвижимости без удовлетворения. № 84-КГ26-1-КЗ
Алиса Фокс
