Высшая инстанция рассмотрела дело о продаже земельного участка, где продавец просил в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, поскольку покупатель в нарушение установленных сроков произвел оплату только спустя восемь лет после заключения соглашения. Такая просрочка является существенным нарушением условий договора и позволяет продавцу потребовать его расторжения, отмечает Верховный суд (ВС) РФ в изученном РАПСИ определении.
Суть дела
Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к АО «Тюменьторф» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, который был заключен еще в 2016 году.
Истец пояснил, что по условиям соглашения ответчик должен был заплатить за участок около 350 тысяч рублей в течение 20 дней с момента заключения договора. Однако общество перечислило на расчетный счет департамента только 5 тысяч рублей, то есть менее 1,5% от стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму ответчик перевел истцу только спустя 8 лет, когда стоимость недвижимости возросла до 10,6 миллиона рублей.
Арбитражный суд Тюменской области отказал в иске, посчитав допущенные покупателем нарушения не существенными, поскольку он исполнил договор и внес плату до подачи иска в суд. Однако апелляция решила иначе и расторгла договор, указав, что невнесение покупателем в нарушение условий договора установленной платы является существенным нарушением соглашения и влечет возникновение у продавца права на расторжение договора в судебном порядке. В свою очередь суд округа оставил в силе решение суда первой инстанции.
Существенное нарушение
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении соглашения, поясняет ВС.
Он напоминает, что согласно пункту 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
«Вместе с тем из буквального толкования текста указанной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса», — отмечает высшая инстанция.
Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом имущества в согласованные в договоре сроки относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи, поэтому этот договор может быть расторгнут по требованию продавца, подчеркивает Верховный суд.
Конкретный срок
В настоящем деле договором купли-продажи земельного участка установлен конкретный срок исполнения покупателем обязанности по оплате публичного земельного участка, находившегося во владении последнего (20 дней с даты подписания договора), напоминает ВС.
При этом спорным договором не предусмотрены ни возможность частичной оплаты, ни право покупателя не исполнять в течение длительного времени обязанность по оплате установленной договором купли-продажи цены, уточняет высшая инстанция.
«Публичный орган, заключая по заявлению общества договор купли-продажи земельного участка, был вправе рассчитывать на получение соразмерного встречного предоставления, эквивалентного стоимости участка, определенной на дату заявления о выкупе. Просрочка покупателя в восемь лет привела к тому, что встречное предоставление (цена 2015 года) стало несоразмерным стоимости объекта на дату внесения этой цены (2024 год), что наносит прямой ущерб бюджету», — указывает ВС.
Верховный суд разъясняет, что существенность нарушения договора покупателем заключается не только в недополучении продавцом значительной суммы, на которую он рассчитывал при заключении договора, но и вынужденной обязанности передать имущество по цене, заниженной в 30 раз по отношению к актуальной, в связи с включением участка в границы населенного пункта и, как следствие, значительном увеличении его кадастровой стоимости.
Таким образом, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что допущенное обществом нарушение условий договора, выразившееся в длительном (более восьми лет) неисполнении обязательства по оплате стоимости публичного земельного участка, является существенным, что в силу части 2 статьи 450 ГК РФ дает истцу право требовать расторжения указанного договора, резюмирует высшая инстанция.
На основании изложенного ВС отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда. (№ 304-ЭС25-10106)
