Верховный суд РФ обобщил практику по делам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилье — от квартир, проданных под давлением мошенников, до дарения недвижимости в преддверии банкротства. Подготовленный по поручению председателя ВС Игоря Краснова после резонансного дела певицы Ларисы Долиной обзор защищает обманутых собственников, но одновременно ограждает добросовестных покупателей и напоминает: одних лишь ссылок на действия мошенников для отмены сделки недостаточно.

Сделки под влиянием мошенников

Сделка купли-продажи квартиры, совершенная под влиянием мошенников, может быть признана недействительной по иску потерпевшего, если покупатель знал об обмане, разъясняет ВС. По статье 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств) обманом считается и умолчание о значимых обстоятельствах, а при обмане со стороны третьего лица сделку можно аннулировать, когда другая сторона знала или должна была знать о нем. В приведенном деле аферист выдавал себя за сотрудника ЦБ и правоохранительных органов и убедил владелицу срочно продать квартиру. Поскольку сделка проходила через риелторское агентство, действовавшее в интересах обманщиков, суд счел покупателя осведомленным об обмане.

При оспаривании продажи жилья суд должен оценить, насколько заблуждение было существенным для конкретного продавца, приняв во внимание его положение, состояние здоровья и значение недвижимости, отмечает высшая инстанция. Так, апелляция встала на сторону одинокой пожилой женщины, у которой не было другого жилья и которая продала квартиру существенно ниже рыночной цены. Покупатель, директор агентства недвижимости, не мог не понимать, что продавец действует под влиянием заблуждения.

Признав сделку недействительной как совершенную под влиянием обмана, суд обязан применить двустороннюю реституцию, если стороны успели обменяться предоставлениями, — то есть вернуть друг другу все полученное, подчеркивает ВС. В деле пожилой женщины, продавшей квартиру под влиянием мошенников, апелляция ограничилась возвратом жилья продавцу, не решив вопрос о возврате покупателю уплаченных денег. Высшая инстанция сочла это нарушением норм материального права.

В то же время сделку нельзя признать мнимой лишь потому, что продавец стал жертвой мошенников. Для этого нужно установить, что обе стороны не собирались создавать реальные правовые последствия, разъясняет ВС. Мужчина, продавший под влиянием аферистов квартиру и получивший за неё полную оговоренную сумму, требовал признать договор мнимым, однако суды, поддержанные высшей инстанцией, отказали. Последовательные действия по продаже и получение денег мнимость исключают, а то, как продавец распорядился средствами, значения не имеет, указала высшая инстанция.

Психическое состояние продавца 

Отдельный блок обзора посвящен сделкам, которые оспариваются по статье 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Заявление о том, что человек действовал под психологическим давлением, само по себе о недействительности сделки не свидетельствует. Бремя доказывания лежит на истце, а уклонение от психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в иске, отмечает ВС. Именно так завершилось вошедшее в обзор дело Ларисы Долиной. Певица, ссылавшаяся на воздействие третьих лиц, от экспертизы отказалась, и суд, поддержанный высшей инстанцией, в признании сделок недействительными отказал. Учитывать при этом следует и добросовестность покупателя, и его возможность распознать заблуждение продавца. 

Одно лишь наличие психического заболевания о недействительности сделки не говорит — нужно установить, лишало ли оно способности понимать свои действия именно в момент ее совершения, разъясняет высшая инстанция. В одном из дел экспертиза показала, что собственница доли в участке и домах в момент продажи находилась в ремиссии и действовала осознанно и последовательно, поэтому в иске было отказано.

Если же экспертиза установила неспособность продавца понимать свои действия, суд не вправе отвергнуть ее выводы и разрешить вопрос самостоятельно, не назначив повторного исследования, подчеркивает ВС. Апелляция, отклонившая заключение экспертов о психическом расстройстве продавца со ссылкой на свидетельские показания и отсутствие учёта у психиатра, нарушила процессуальный закон. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ это решение отменила.

Наконец, выданная недееспособным продавцом расписка не может служить безусловным доказательством получения им денег, указывает ВС. Покупатель дома, добивавшийся после отмены сделки взыскания уплаченного, представил напечатанную расписку, однако в спорный период продавец не понимал значения своих действий, сумма в расписке не значилась, а дата расходилась с пояснениями покупателя. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Наследники и правопреемство

ВС разъяснил, что наследники вправе оспорить сделку наследодателя только после его смерти и лишь если она не была оспорена при его жизни. Дочь пыталась оспорить дарение квартиры, совершенное ее матерью в пользу внучки, ссылаясь на психическое расстройство дарительницы, однако при жизни матери, не признанной недееспособной, дочь никаких прав на это имущество не имеет, а значит, и оснований для иска.

При этом смерть истца не лишает его наследника права добиваться пересмотра дела о сделке с жильем по вновь открывшимся обстоятельствам, отмечает высшая инстанция. Производство по иску женщины, оспаривавшей продажу дома и участка, в 2017 году прекратили из-за ее смерти и отсутствия сведений о правопреемниках. Принявшая наследство племянница как правопреемник вправе требовать пересмотра, и ВС направил ее заявление на рассмотрение в суд первой инстанции.

Общая собственность и регистрация 

При оспаривании сделок с совместной собственностью суд должен проверить, знал ли покупатель, что продавец распоряжается имуществом без согласия второго собственника, напоминает ВС. Бывший муж передал общую квартиру в счёт долга, а новый владелец перепродал её; отменяя решение в пользу экс-супруги, высшая инстанция указала, что одной ссылки на злоупотребление правом мало — нужно доказать осведомлённость приобретателя об отсутствии согласия.

Росреестр не вправе оценивать законность нотариально удостоверенного договора купли-продажи и ставить под сомнение основанные на нём права, разъясняет ВС. Совладелец квартиры оспаривал регистрацию продажи второй доли постороннему лицу в обход преимущественного права покупки, но, поскольку договор был удостоверен нотариусом, проверявшим извещение сособственника, давать сделке правовую оценку регистратор не мог.

В то же время сам собственник может воспрепятствовать переходу права. Росреестр не зарегистрирует отчуждение, если владелец заявил, что оно происходит против его воли, или заранее запретил регистрацию без личного участия, отмечает высшая инстанция. В обзор вошли оба случая — отказ в регистрации по заявлению продавца, потерявшего паспорт, и отмена регистрации, проведенной без личного участия собственника вопреки внесенной в ЕГРН отметке.

Оспаривание при банкротстве 

Дарение должником своего жилья можно признать недействительным как подозрительную сделку, если доказана цель причинить вред кредиторам, разъясняет ВС. Аннулируя дарение недвижимости родственнику, высшая инстанция исходила из того, что на момент сделки имущества должника — поручителя по кредитам — не хватало для покрытия долга, а одаряемый как заинтересованное лицо предполагается осведомленным о противоправной цели.

Одно лишь отклонение цены от рыночной сделку должника подозрительной не делает. Оценивать его нужно вместе со всеми обстоятельствами, подчеркивает ВС. Финансовый управляющий требовал аннулировать продажу квартиры, цена которой отклонялась от рынка более чем на 20%, но, поскольку она превышала кадастровую стоимость, а покупатель действовал разумно и осмотрительно, высшая инстанция в иске отказала.

Не удастся оспорить и дарение доли в единственном жилье, если при возврате в конкурсную массу она все равно будет защищена исполнительским иммунитетом, указывает ВС. Дарение должником сыну 1/4 доли в праве на единственное пригодное для проживания жилье конкурсную массу не уменьшает и вреда кредиторам не причиняет, поэтому суды, поддержанные высшей инстанцией, отказали управляющему.

Подписаться на канал Верховного суда РФ в Макс >>>  

Подписаться на канал РАПСИ в Макс >>>