Имеет ли значение для предоставления в собственность земельного участка площадь находящегося на нем дома? Могут ли владельцы разрушенных зданий и объектов незавершенного строительства получить в собственность участки, на которых они находятся? И как определяется выкупная цена публичного земельного участка? Ответы на эти и другие вопросы — в утвержденном Президиумом Верховного суда (ВС) РФ обзоре судебной практики по спорам о выкупе земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Регистрация в ЕГРН
Уполномоченный орган отказался предоставить владельцу жилого дома в собственность земельный участок, переданный ему ранее по договору аренды для строительства этого дома, в связи с тем, что цель предоставления земли не достигнута, поскольку строение невозможно отнести к капитальному объекту недвижимости из-за небольшой площади (35,8 кв. м).
Суд признал отказ незаконным, указав, что, если право собственности на жилой дом зарегистрировано в ЕГРН, его владелец имеет исключительное право на приобретение в собственность без проведения торгов земельного участка, предоставленного ему для целей строительства данного объекта.
Срок аренды
Уполномоченный орган отказал в предоставлении в аренду публичного земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку заявление о заключении нового договора аренды было подано им по истечении срока действия ранее заключенного соглашения.
Так, срок действия договора аренды участка истек 10 декабря 2022 года, а арендатор обратился с заявлением о заключении нового договора только в марте 2023 года. При этом он продолжал пользоваться земельным участком в соответствии с установленным видом его разрешенного использования и вносил арендную плату.
Суд защитил право собственника объекта недвижимости на заключение нового договора аренды, разъяснив, что в этом случае истечение срока действия ранее заключенного соглашения не имеет значения.
Цель аренды
Арендатор земельного участка решил приобрести его в собственность, сославшись на то, что за ним зарегистрировано в ЕГРН право на объект недвижимости, расположенный на данном участке.
Уполномоченный орган отказал в выкупе земли, мотивировав свое решение тем, что участок ранее был предоставлен заявителю в аренду для размещения на нем нестационарного торгового объекта, а строение является объектом самовольного строительства.
Суд согласился с решением уполномоченного органа, разъяснив, что тот вправе отказать в предоставлении в собственность публичного земельного участка владельцу возведенного на нем здания, если испрашиваемый участок был предоставлен в аренду для целей, исключающих строительство.
Незавершенное строительство
Владелец объекта незавершенного строительства обратился в суд с иском к администрации муниципального образования о признании права на приобретение в собственность земельного участка без проведения торгов.
Суд отметил, что для реализации исключительного права на предоставление участка в собственность или в аренду необходимо, чтобы на нем было расположено принадлежащее истцу здание или сооружение.
Объект незавершенного строительства не указан в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, сооружениями как объект, для эксплуатации которого земельный участок может быть предоставлен в собственность без проведения торгов, поскольку возникновение исключительного права на приобретение участка зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу, разъяснил суд и отказал в удовлетворении иска.
Разрушенные здания
Собственник нежилых зданий обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа администрации в предоставлении ему в собственность земельного участка, мотивированного тем, что расположенные на участке объекты находятся в разрушенном состоянии и требуют восстановления.
Суд в удовлетворении требований отказал, уточнив, что собственник разрушенного здания не вправе выкупить публичный земельный участок, на котором оно расположено, но не лишен возможности требовать предоставления этого участка в аренду для целей восстановления объекта недвижимости.
Демонтаж недвижимости
Гражданин приобрел у администрации муниципального образования земельный участок, построил на нем здание кафе быстрого питания и зарегистрировал на него право собственности. Впоследствии объект недвижимости был снят с кадастрового учета в связи с его демонтажем. Тогда муниципальный орган обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.
Суд отказал в иске, подчеркнув, что демонтаж объекта недвижимости после приобретения права собственности на землю не влечет признания недействительным договора купли-продажи участка, на котором он был расположен.
Воля собственников
Гражданин потребовал предоставить ему в собственность части неделимого земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему нежилое помещение (ячейка овощехранилища) в здании гаражного кооператива, ссылаясь на отказ в удовлетворении соответствующего заявления вследствие отсутствия обращений остальных собственников помещений.
В соответствии с положениями пунктов 2 и 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ для приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, требуется выраженная воля всех сособственников, реализуемая путем совместного обращения в уполномоченный орган, напомнил суд.
Он подчеркнул, что при отсутствии заявлений всех сособственников недвижимого имущества или отказе одного из сособственников от приватизации земельного участка возникновение права общей долевой собственности на такой участок исключается. Таким образом, исключительное право приобретения в собственность земельного участка, на котором находится часть здания, не может быть предоставлено заявителю.
Соразмерность площадей
Собственник нежилого здания площадью 18 кв. м, расположенного на арендованном публичном земельном участке площадью 92 сотки, обратился в суд с требованием признать за ним право на получение земли в собственность без проведения торгов.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из недоказанности необходимости земельного участка заявленной площади для эксплуатации возведенного объекта недвижимости.
Площадь земельного участка, подлежащего предоставлению по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации правомерно расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам, пояснил суд.
Выкупная цена
Министерство (продавец) и собственник нежилых зданий (покупатель) заключили договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Впоследствии покупатель обратился в суд с иском о признании недействительными пунктов соглашений в части установления выкупной цены в размере кадастровой стоимости земельного участка и взыскании с продавца переплаты.
Суд в удовлетворении требований отказал, указав, что сам по себе факт расположения на участках сельскохозяйственного назначения нежилых зданий не является основанием для применения к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов.
