РАПСИ в рубрике «Авторский взгляд» рассказывает об известных судебных процессах в истории Российской империи. В каждой статье рассматривается конкретное дело, цель — показать, как правовая система дореволюционной России сталкивалась с культурными, политическими и социальными вызовами, и как громкие процессы формировали общественное мнение и дальнейшую судебную практику.
Развитие торговли алкогольными напитками в Санкт-Петербурге во второй половине XIX века сталкивалось с острой нехваткой подходящих помещений, что создавало почву для спекулятивных сделок и мошеннических схем. Дело купца М-ва против крестьянина П-ва о нарушении условия найма квартиры под ренсковый погреб, рассмотренное мировой юстицией в 1872-1873 годах, демонстрирует типичную ситуацию, когда арендодатель пытался получить двойную выгоду: сохранить помещение в личном пользовании и одновременно удержать полученный задаток, используя формальные недостатки в оформлении договора.
История конфликта началась 12 октября 1872 года, когда М-в и П-в заключили домашнее письменное условие на простой бумаге. По этому соглашению П-в обязался не позже 1 ноября совершить контракт на нанятую им в доме М-ва квартиру. Однако, когда срок подошел, П-в от совершения контракта уклонился, что и послужило основанием для обращения М-ва в суд 20 ноября 1872 года.
М-в представил копию упомянутого условия, которая была подписана только им одним. Это обстоятельство уже с самого начала ставило под сомнение юридическую силу документа, поскольку односторонние обязательства требовали особого оформления и обоснования.
При судебном разбирательстве 1 декабря поверенный П-ва заявил, что никакого предварительного условия о совершении контракта заключено не было, но доверитель согласен на совершение контракта. Более того, если контракт не был совершен, то по вине самого М-ва. Затем П-в предъявил встречный иск к М-ву в 150 рублей, данных в задаток за квартиру.
По версии П-ва, между сторонами существовало письменное условие, согласно которому П-в обязался дать 150 рублей в задаток за квартиру и заключить контракт на нее в начале ноября. В случае если контракт не будет совершен в срок, задаток не возвращается.
Однако обстоятельства дела указывали на то, что именно М-в препятствовал заключению контракта. Ключевыми стали показания свидетеля Л-ва, допрошенного с предварением о присяге. Он показал, что в октябре П-в показывал ему расписку М-ва в получении задатка в 150 рублей, и что он, свидетель, по согласию сторон и в их присутствии переписывал эту расписку. В ней говорилось, что П-в нанимает квартиру под ренсковый погреб с 1 января 1873 года сроком на два года по 500 рублей в год с обязательством совершить в начале ноября контракт, несовершение которого лишает П-ва задатка.
Свидетель добавил важную деталь: подлинная расписка осталась у П-ва, а копия — у М-ва. Это объясняло, почему М-в мог представить только копию условия, подписанную им одним.
Мировой судья первой инстанции встал на сторону М-ва. Суд нашел, что П-в, обязавшись совершить контракт в начале ноября, обязательство не исполнил, вследствие чего условие о сдаче квартиры было нарушено по его вине. На этом основании судья признал условие нарушенным и отказал П-ву во встречном иске о возврате 150 рублей, взыскав с него 15 рублей судебных издержек в пользу М-ва.
Однако апелляционная жалоба, поданная поверенным П-ва 2 января 1873 года, кардинально изменила исход дела. В жалобе указывалось, что письменного условия на заключение контракта не было, а представленная М-вом копия условия, не подписанная П-вом, не может иметь юридического значения. Ссылка на статью 409 Устава гражданского судопроизводства указывала на недопустимость свидетельских показаний при наличии письменного документа.
Важным моментом стало заявление о том, что квартира была снята не за 500, а за 300 рублей, и что контракт не был совершен потому, что М-в стал требовать с П-ва не 300, а 500 рублей. Это обвинение в изменении условий сделки со стороны арендодателя объясняло истинную причину срыва заключения контракта.
При рассмотрении дела в мировом съезде 17 января 1873 года выявился ключевой факт: на вопрос председательствующего М-в объяснил, что помещение, о котором идет речь, он постоянно занимает сам. Это признание полностью разрушило позицию истца, поскольку стало очевидно, что М-в изначально не намеревался освобождать квартиру для П-ва.
Мировой съезд, рассмотрев все обстоятельства дела, пришел к выводу о недобросовестности М-ва. Съезд установил, что ответчик отрицает существование какого-либо условия по найму квартиры, а согласно статье 701 тома X части I Свода законов договоры о найме должны быть подписаны обеими сторонами. В силу статьи 921 того же тома и статьи 463 Устава гражданского судопроизводства копия обязательства, представленная М-вом как неподписанная П-вом и никем не засвидетельствованная, не могла иметь обязательной силы.
Съезд также отметил, что П-в не уклонялся от заключения контракта, что отчасти доказывается тем, что он и теперь не прочь от заключения его. Помещение, о найме которого идет речь, М-в по собственному признанию постоянно занимает сам.
Решающим стал вывод съезда о том, что истец, представляя условие от 12 ноября 1872 года, в котором значится получение им в задаток от П-ва 150 рублей за помещение, которым последний не пользовался, тем самым подтверждает правильность встречного иска.
На основании изложенного мировой съезд решение мирового судьи отменил и определил взыскать с М-ва полученные им от П-ва 150 рублей и судебные издержки по делу за производство в двух инстанциях в размере 10 рублей.
Экономический контекст дела отражает особенности рынка коммерческой недвижимости начала 1870-х годов.
Ренсковые погреба были прибыльным видом торгового бизнеса, специализирующимся на продаже алкогольных напитков навынос. Годовая арендная плата в 500 рублей за помещение под такой погреб была существенной суммой, сопоставимой с годовым жалованьем среднего чиновника.
Задаток в 150 рублей составлял 30% от годовой арендной платы, что соответствовало обычной практике того времени. Однако попытка М-ва изменить условия с 300 до 500 рублей в год (увеличение на 66%) указывает на спекулятивные мотивы арендодателя.
Социальный аспект конфликта раскрывает взаимоотношения между купечеством и зажиточным крестьянством. П-в, будучи крестьянином, обладал достаточным капиталом для открытия ренскового погреба и готов был платить значительную арендную плату. М-в как купец пытался использовать свое положение владельца недвижимости для извлечения максимальной прибыли.
Правовые аспекты дела демонстрируют важность соблюдения формальных требований к договорам. Односторонне подписанная копия условия не могла служить основанием для взыскания, особенно при наличии свидетельских показаний о существовании подлинного документа у другой стороны.
Ссылка на статью 409 Устава гражданского судопроизводства о недопустимости свидетельских показаний при спорах о письменных обязательствах показывает развитость процессуального права того времени. Однако мировой съезд обошел это ограничение, сосредоточившись на отсутствии подписи П-ва под представленным документом.
Признание М-ва о том, что он постоянно занимает спорное помещение сам, стало решающим доказательством его недобросовестности. Это показало, что арендодатель изначально не намеревался исполнять обязательства, а рассчитывал получить деньги обманным путем.
Процессуальные особенности дела иллюстрируют различие в подходах мирового судьи и мирового съезда. Судья первой инстанции формально применил принцип pacta sunt servanda (договоры должны исполняться), не углубляясь в анализ фактических обстоятельств. Съезд же провел более тщательное расследование и выявил попытку злоупотребления правом.
Историческое значение решения заключается в том, что оно защитило добросовестную сторону от мошеннических действий и подтвердило принцип недопустимости обогащения за счет обмана. Дело показало, что суды готовы были вникать в существо спора и не позволять использовать формальные недостатки документов для совершения несправедливых сделок.
Географический контекст также важен — дело рассматривалось в Санкт-Петербурге, где рынок коммерческой недвижимости был особенно развит и конкурентен. Ренсковые погреба размещались преимущественно в подвальных помещениях доходных домов, что требовало специального оборудования для хранения вин и других алкогольных напитков.
Дело М-ва против П-ва стало примером того, как мошеннические схемы в сфере аренды коммерческой недвижимости могли быть разоблачены благодаря тщательному судебному расследованию. Решение мирового съезда защитило права добросовестного арендатора и продемонстрировало, что формальные недостатки в оформлении документов не могут служить основанием для недобросовестного обогащения. Это дело способствовало повышению стандартов честности в коммерческих отношениях и подчеркнуло важность добросовестного исполнения договорных обязательств в условиях развивающегося капиталистического рынка пореформенной России.
Андрей Кирхин
*Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
*Стилистика, орфография и пунктуация публикации сохранена
