РАПСИ в рубрике «Авторский взгляд» рассказывает об известных судебных процессах в истории Российской империи. В каждой статье рассматривается конкретное дело, цель — показать, как правовая система дореволюционной России сталкивалась с культурными, политическими и социальными вызовами, и как громкие процессы формировали общественное мнение и дальнейшую судебную практику.
Смена собственника недвижимости всегда создавала правовую неопределенность в отношениях с существующими арендаторами. Дело крестьянина Д-ва против купчихи Я-вой, рассмотренное мировым съездом Российской империи в 1866 году, демонстрирует типичный конфликт между правами добросовестного арендатора, заключившего договоры с прежним владельцем, и интересами нового собственника, приобретшего недвижимость с публичных торгов и не желавшего признавать обременения, не защищенные должным образом в соответствии с законодательством.
История спора началась в 1864 году, когда крестьянин Д-в заключил с Я-м, прежним хозяином дома, два отдельных контракта. Первый контракт от 10 марта предусматривал наем помещения под постоялый двор сроком по 22 февраля 1866 года. Второй контракт от 6 апреля касался найма помещения под питейный дом сроком по 10 июня 1866 года. Оба контракта отражали стремление Д-ва к комплексному использованию арендуемых площадей для ведения прибыльного бизнеса в сфере гостиничных и питейных услуг.
Существенным условием контракта на питейный дом было обязательство Д-ва доставлять деньги за каждые 4 месяца вперед под расписку на копии контракта, под опасением очищения квартиры в течение 7 дней. На представленной к делу копии контракта от 6 апреля 1864 года находилась платежная надпись о получении мужем Я-вой наемной платы только за первую треть, что впоследствии стало предметом спора.
Правовая ситуация кардинально изменилась, когда Я-ва приобрела дом с публичных торгов от Санкт-Петербургского Кредитного Общества. 21 февраля 1866 года она стала новой собственницей заложенного ранее имущества, что означало переход всех прав и обязанностей к ней. Однако уже 20 апреля 1866 года новая владелица обратилась в полицию с просьбой о выселении Д-ва из обеих квартир за неисправность в платеже квартирных денег.
Поверенный Д-ва И-в дал решительный отзыв против этого требования, утверждая, что следовавшие за квартиры деньги были уплачены Д-вым Я-ву сполна и вперед. По его версии, по 10 июня 1866 года за помещение под питейный дом была внесена плата, о чем имелась расписка Я-ва на находящемся у арендатора подлинном контракте. За помещение под постоялый двор плата была внесена по 1 июля 1866 года, о чем была дана особая от контракта расписка в дополнение к нему.
Полиция, разбираясь в ситуации, приняла дифференцированное решение. По контракту на питейный дом, срок которого еще не истек, полиция приостановилась с очищением квартиры. По контракту на постоялый двор, срок которого уже минул, полиция приступила к очищению безотлагательно, заколотив наружный вход в постоялый двор и в номера, но оставив свободным вход в квартиру Д-ва для выноса его имущества.
При разборе дела мировым судьей 28 участка 8 июня 1866 года Я-ва заняла однозначную позицию: она объяснила, что денег от Д-ва не получала, а расписку мужа в дополнение к контракту на постоялый двор обязательной для себя не признает. При этом она желала только очистки Д-вым обеих квартир, не требуя денежного с него взыскания, что свидетельствовало о ее стремлении избавиться от арендатора без дополнительных правовых осложнений.
Мировой судья первой инстанции принял во внимание, что Я-ва требует очистки двух помещений по разным основаниям: одного за неплатеж денег, другого за истечением срока контракта. Поверенный Д-ва не представил других доказательств об уплате наемных денег, кроме имевшихся при деле бумаг, а право Д-ва продержать постоялый двор по 1 июля основывал на дополнительной расписке мужа Я-вой, которую она обязательной для себя не признала.
На основании этого судья определил обязать Д-ва очистить постоялый двор немедленно, а питейный дом согласно контракту, подвергнув решение предварительному исполнению. Такое решение отражало формальный подход к оценке доказательств и нежелание углубляться в существо правоотношений между прежним и новым собственником.
Поверенный Д-ва 6 июня 1866 года подал апелляционную жалобу, ссылаясь на принципиально важное обстоятельство. До продажи дома Я-вой, именно 10 февраля 1866 года, по распоряжению Санкт-Петербургского Кредитного Общества была составлена опись дома с обозначением доходов и полученных прежним владельцем уплат. В числе этих платежей по описи показаны и произведенные Д-вым уплаты.
Ключевым аргументом защиты стало утверждение, что при продаже дома эта ведомость была предъявлена всем желавшим вступить в торги, и потому Я-ва хорошо знала об уплатах, произведенных Д-вым. Этот довод принципиально важен, поскольку касается принципа добросовестности приобретателя недвижимости и его осведомленности об обременениях.
Мировой съезд провел более тщательный анализ обстоятельств дела. Съезд установил, что купчиха Я-ва купила с публичных торгов 21 февраля 1866 года заложенный мужем ее в Санкт-Петербургском Городском Кредитном Обществе дом, в котором Д-в занимал два помещения: одно под постоялый двор по контракту от 10 марта 1864 года на 2 года (с 22 февраля 1864 по 22 февраля 1866 года), другое под питейное заведение по контракту от 6 апреля 1864 года также на два года (с 10 июля 1864 по 10 июля 1866 года).
Важным обстоятельством было то, что полиция, отказав Я-вой в очистке помещения под питейное заведение за неистечением срока контракта, обязала в то же время Д-ва очистить помещение под постоялый двор, а по неисполнении этого добровольно, 24 мая заколотила наружный вход.
При передаче дела мировому судье Д-в основывал свое право на занятие означенных помещений на двух документах. Во-первых, на наем постоялого двора: Я-в надписью на контракте 22 ноября 1865 года продлил ему срок найма с 22 февраля 1866 года еще до 1 июля 1866 года, и по назначенный срок была уплачена наемная плата сполна. Во-вторых, срок найма питейного заведения был продлен Я-вым далее контрактного срока с 10 июля 1866 года еще на 10 месяцев и 20 дней, то есть по 1 июня 1867 года, особой распиской, выданной в сентябре 1865 года.
Из истребованной от кредитного общества описи дома видно, что в ней записано заявление Д-ва об уплате владельцу дома Я-ву за занимаемые помещения наемных денег и о сроках дополнительных наймов. При этом кредитное общество сообщило, что при продаже заложенных в обществе имуществ обыкновенно предъявляются все контракты и расписки, касающиеся продаваемого имения, но о юридической обязательности подобных документов для покупщика никаких официальных заявлений не сообщается.
Мировой съезд пришел к заключению, что на питейное заведение Д-в имел контракт сроком по 10 июля 1866 года с обязательством платежа 380 рублей по третям вперед. За первую треть 126 рублей 66¾ копейки деньги были уплачены, что свидетельствуется надписью на контракте, а за последующее время с 16 декабря 1866 года Я-в особой распиской в сентябре 1865 года удостоверил получение денег сполна по срок контракта и обязался дозволить Д-ву пользоваться помещением еще 10 месяцев и 20 дней после истечения основного срока.
По постоялому двору Д-в имел контракт сроком по 22 февраля 1866 года с обязательством платить 420 рублей в год, внося плату за три месяца вперед по 105 рублей. Деньги по этому контракту были уплачены по срок, именно по 22 февраля 1866 года; срок контракта был продлен надписью от 22 ноября 1865 года еще по 1 июля 1866 года с уплатой за это число сполна.
Принципиальное значение имел правовой анализ мирового съезда относительно значения для покупщика недвижимого имения договоров, заключенных прежним владельцем. Съезд нашел, что вопрос этот разрешается положительно статьями 1702 и 1703 тома X части I Свода законов.
Статья 1702 устанавливала, что договор найма недвижимого имущества может быть заключен домашним порядком и даже словесно, но если этот договор найма не будет явлен, то удовлетворение по нему при взысканиях будет произведено из того только имущества, которое остается у лица, подвергшегося взысканию, за удовлетворением прочих исков, по которым соблюдены все правила, установленные на совершение и явку.
Статья 1703 предусматривала, что контракты на отдачу недвижимых имуществ, если они заключаются с получением арендных денег вперед более чем за год, должны быть засвидетельствованы крепостным порядком с наложением запрещения на самые имения по количеству взятой вперед суммы, под страхом недействительности договора. Закон объяснял это требование необходимостью поставить в известность покупателя лежащие на имении обязательства.
Применяя эти нормы к конкретной ситуации, съезд пришел к выводу, что обязательство считается действительным и переходящим на нового владельца только при наложении на покупаемое имение запрещения. Следовательно, не признаются для нового владельца обязательными такие наймы, при которых наемные деньги были уплачены вперед и которые не были обеспечены означенным порядком.
Ноябрьская надпись на контракте Д-ва нигде не была явлена и потому, в виду статьи 1702, давала право Д-ву на получение удовлетворения от Я-вой, а не из проданного имущества. По сентябрьскому условию Я-в получил от Д-ва платеж более чем за год, но этот платеж не был обеспечен наложением запрещения и на основании статьи 1703 для Я-вой не имел значения и являлся необязательным.
Экономический контекст дела отражает развитие коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге 1860-х годов. Постоялые дворы были важной частью транспортной инфраструктуры города, обеспечивая размещение и питание проезжающих. Питейные дома представляли собой прибыльный вид торгового бизнеса, особенно в условиях растущего городского населения.
Арендная плата в 420 рублей за постоялый двор и 380 рублей за питейное заведение была существенной для того времени. Общий годовой доход Д-ва от аренды двух помещений составлял 800 рублей, что превышало жалованье многих чиновников средней руки.
Социальный аспект спора раскрывает взаимоотношения между различными сословиями. Крестьянин Д-в, занимавшийся предпринимательской деятельностью в городе, столкнулся с купчихой Я-вой, представлявшей более высокое социальное положение. Конфликт отражал типичную ситуацию, когда сословная принадлежность влияла на восприятие правовых споров.
Процессуальные особенности дела демонстрируют различие подходов мирового судьи и мирового съезда. Судья первой инстанции принял формальное решение, не углубляясь в анализ правовой природы перехода обязательств к новому собственнику. Съезд же провел детальный правовой анализ с применением норм Свода законов.
Историческое значение решения заключается в том, что оно четко определило границы перехода договорных обязательств при смене собственника недвижимости. Решение защитило права добросовестных приобретателей от скрытых обременений, не оформленных в соответствии с требованиями закона.
Дело также продемонстрировало важность правильного оформления долгосрочных договоров аренды. Требование о наложении запрещения на имущество при получении арендных платежей вперед более чем за год служило защитой интересов будущих приобретателей недвижимости.
Практическое значение решения состояло в том, что оно стимулировало развитие института явки договоров и их надлежащего нотариального оформления. Арендаторы получили стимул к соблюдению формальных требований закона для защиты своих прав при смене собственника.
Дело Д-ва против Я-вой стало важным прецедентом в формировании практики разрешения споров между арендаторами и новыми собственниками недвижимости. Оно подтвердило приоритет формально оформленных прав над фактическими договорными отношениями и заложило основы для последующего развития института защиты добросовестных приобретателей в российском гражданском праве.
Андрей Кирхин
*Мнение редакции может не совпадать с мнением автора
*Стилистика, орфография и пунктуация публикации сохранена
