Мотивы, по которым продавец определил стоимость товара или услуг ниже рыночной цены - рекламная акция, повышение привлекательности продукта или деловой репутации, получение другой выгоды - не освобождают его от ответсвенности за неисполнение своих обязательств, разъясняет Верховный суд РФ.

В подобных случаях покупатель имеет право требовать возмещения разницы между оплаченной и рыночной стоимостью и его желания нельзя расценивать как злоупотребление правом, отмечает высшая инстанция.

Суть дела 

Высшая инстанция изучила спор жителя Екатеринбурга с застройщиком: истец купил у компании трехкомнатную квартиру и подсобку по договору долевого строительства. Причём за жильё он заплатил почти 5 миллионов, а за чулан - всего 1 тысячу рублей.

Застройщик в итоге нарушил срок сдачи квартиры, за что истец потребовал уплатить неустойку, а также компенсацию морального вреда и штраф, подсобку исполнитель и вовсе не построил и заявитель был вынужден отказаться от договора, поэтому просил взыскать разницу между рыночной стоимостью не переданного ему помещения и уплаченной за него суммой. При этом застройщик добровольно вернул ему 1 тысячу рублей и уплатил проценты за те четыре года, что покупатель ждал свою подсобку. 

Орджоникидзевский районный суд Екатеринбурга иск удовлетворил частично: с ответчика взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры, моральная компенсация и штраф - всего около 20 тысяч рублей - а требования по подсобке суд отклонил.

Областной и Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставили решение без изменения.

Позиция ВС 

Отказывая во взыскании убытков по договору долевого участия в размере разницы рыночной стоимости нежилого помещения, суд первой инстанции сослался на то, что цена в 1 тысячу рублей не являлась рыночной, не отражает его действительную стоимость, а была определена застройщиком в качестве акционного предложения в связи с покупкой истцом квартиры в этом же доме.

Суд также счёл, что истец злоупотребляет правом, сославшись на то, что рыночная стоимость подсобки не составляет 1 тысячу рублей, но истец просит исходить из рыночной стоимости аналогичного объекта.

С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда с мнением коллег не согласилась.

В случае расторжения договора долевого участия по вине застройщика, последний обязан не только возвратить полученные денежные средства с уплатой процентов, но и возместить убытки сверх этих сумм, напоминает ВС.

В отсутствие в Законе о долевом участии в строительстве специальных положений об убытках подлежат применению общие положения о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, установленные Гражданским кодексом, поясняет высшая инстанция.

Нормами ГК предусмотрено, что кредитор вправе потребовать возмещения убытков причём в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы или услуги (пункт 1 статьи 393 ГК).

«Удовлетворение требований, предусмотренных пунктами 1 и 2 данной статьи, не освобождает сторону, не исполнившую обязательства или ненадлежаще его исполнившую, от возмещения иных убытков, причиненных другой стороне (пункт 3)», - напоминает ВС. 

Он также ссылается на разъяснения Пленума: «риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение» (постановление Пленума ВС от 24 марта 2016 года №7).

Таким образом, при ненадлежащем исполнении обязательств должником кредитор вправе потребовать от него убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы и услуги, резюмирует ВС.

При этом закон не обуславливает данное право кредитора тем, чтобы цена в прекращенном по вине должника договоре соответствовала рыночным ценам на момент его заключения, поясняет он.

«Мотивы, по которым цена в прекращенном договоре была определена продавцом, исполнителем ниже рыночных цен, в частности, проведение рекламных акций, повышение привлекательности товаров или услуг, либо собственной деловой репутации, получение иных нематериальных выгод и т.п., сами по себе основанием для освобождения от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств не являются», - отмечает высшая инстанция.

Кроме того, в данном случае предполагаются добросовестность кредитора и вина должника, пока должником не доказано обратное, указывает ВС.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (постановление Пленума от 23 июня 2015 года №25).

«При рассмотрении настоящего дела истец указывал, что договоры долевого участия как на квартиру, так и на нежилое подсобное помещение в одном и том же доме им были заключены по предложению застройщика и по предложенной им цене, при этом он добросовестно и разумно полагал получить квартиру с подсобным помещением по предложенной ответчиком цене.

Ожидаемого результата истец не получил по вине ответчика, вследствие чего он имеет право получить то, на что рассчитывал, принимая предложение ответчика при заключении договоров», - указывает ВС.

Однако эти обстоятельства судами учтены не были.

В связи с чем ВС определил отменить судебные акты Седьмого кассационного суда общей юрисдикции и Свердловского областного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Алиса Фокс