Верховный суд РФ изучил спор о слишком сильном холоде в квартире: собственница подала иск к ТСЖ с требованием выполнить работы по ремонту фасада дома, взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
Тепловизионное обследование квартиры и заключение эксперта установили, что причинами утечки тепла являются дефекты утепления фасада, негерметичность монтажных швов и другие недостатки.
Две инстанции претензии заявительницы отклонили.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, исходил из того, что показатели колебания температуры в помещении были в пределах допустимых, а кроме того, ремонт фасада дома относится к капитальному, а потому затрагивает интересы всех жильцов, но остальные собственники решение о проведении таких работ не принимали.
Между тем кассационный суд общей юрисдикции производство по делу прекратил в связи с заключением мирового соглашения на следующих условиях: ТСЖ обязуется в течение трех месяцев сделать ремонтные работы по утеплению жилья, а в случае не выполнения условий — выплатить более 3 миллионов рублей. Суд посчитал, что соглашение не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Верховный суд РФ с таким решением не согласился.
Позиция ВС
Кассационный суд общей юрисдикции ограничился лишь формальным указанием на соблюдение критериев допустимости мирного урегулирования спора, считает ВС.
Он напоминает, что истица ставила вопрос о выполнении ремонтных работ фасада за счет средств Фонда благоустройства ТСЖ, а капитальных ремонтных работ — за счет Фонда капитального ремонта, средства которого находятся на специальном счете.
Между тем, принятие решений о капитальном или текущем ремонте общего имущества, а также об использовании фонда капитального ремонта относятся к компетенции общего собрания собственников (пункты 1 и 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса), указывает ВС.
Это же требование закреплено в части 1 статьи 189 ЖК: проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников, за исключением случаев, предусмотренных законом, говорится в определении.
Однако кассационный суд вопрос о наличии решения общего собрания о проведении капитального ремонта не исследовал, установила высшая инстанция.
«Вместе с этим удовлетворение требования собственника жилого помещения в многоквартирном доме, связанного с единоличным распоряжением общим имуществом собственников помещений такого многоквартирного дома, без получения соответствующего согласия противоречит требованиям закона», — отмечает ВС.
Кроме того, мировое соглашение содержит обязательство ТСЖ по выполнению капитального ремонта на сумму почти в 2 миллиона рублей, а в случае его невыполнения в течение трех месяце— обязательство по выплате истцу неустойки, а также суммы компенсации морального вреда и штрафа.
При этом суд кассационной инстанции не учел, что ТСЖ является некоммерческой организацией, средства которой состоят из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, и им принадлежат права на деньги, находящиеся на специальном счете капремонта.
То есть, принятие решений о совершении операций с денежными средствами фонда капитального ремонта также относится к компетенции общего собрания собственников, что закреплено в пункте 1.1 части 2 статьи 44 ЖК, поясняет ВС.
Но наличие соответствующего решения собрания собственников кассационной инстанцией также не устанавливалось, констатирует он.
Таким образом, мировое соглашение утверждено судебной коллегией в отсутствие предусмотренных законом оснований, без проверки соответствия условий мирового соглашения требованиям закона и наличия нарушений прав и законных интересов других лиц, пришла к выводу высшая инстанция.
В связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ определила направить дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.
