Рейтинг@Mail.ru
 

Публикации

Серая аренда

12:47 07/10/2016

Рынок сдачи внаем жилья остается в тени – собственникам квартир невыгодно ни регистрировать арендаторов, ни платить налоги. Стимулировать граждан быть законопослушными власти не хотят, пресечь нарушения – не могут.

Кампания по выявлению нелегальных жильцов и борьбе с неуплатой налогов от сдачи недвижимости внаем объявлена в Санкт-Петербурге. 28 сентября губернатор Георгий Полтавченко одобрил соглашение, призванное объединить усилия городских властей, полиции и фискального ведомства.

Чужаки над вольной Невой

Непосредственное выявление правонарушений возлагается на МВД России. В свою очередь, Жилищному комитету поручается координация действий полицейских с управляющими компаниями, ТСЖ и ЖСК. Собранная ими информация, в том числе о предположительно сдаваемых в аренду квартирах, направляется в региональное управление Федеральной налоговой службы. О результатах фискального контроля и дополнительно поступивших в казну средствах налоговое ведомство должно ежеквартально информировать Комитет финансов. Эти деньги планируется использовать в том числе для выплаты премий отличившимся в выполнении поставленных задач участковым уполномоченным полиции.

Кроме принуждения и репрессивных мер против нарушителей чиновники намерены пропагандировать законопослушание владельцев жилья – городские власти обязуются размещать соответствующую социальную рекламу и публиковать материалы в средствах массовой информации.

Вместе с тем конкретные механизмы реализации достигнутых договоренностей не определены. Действующий административный регламент работы участковых по выявлению нарушений миграционного законодательства не позволяет сотрудникам органов внутренних дел входить в квартиры без согласия жильцов – это прямо запрещено Конституцией России. Не устанавливается и процедура сбора доказательств фактов проживания без регистрации. Ведь по закону гражданин вправе без оформления находиться в чужой квартире до 90 суток, а имеющий постоянную регистрацию в том же субъекте Федерации – сколько угодно. Особые привилегии установлены для столичных регионов: в «белокаменной» могут бессрочно находиться жители Московской области, в Санкт-Петербурге – Ленинградской и наоборот. Кроме того, само по себе проживание не является доказательством наличия возмездного договора и получения собственником каких-либо доходов.

Юристы полагают, что надзорные органы могут опрашивать соседей и проверять банковские счета. «Факт постоянного проживания может быть доказан, например, свидетельскими показаниями соседей или работников, обслуживающих дом в целом и арендованную квартиру в частности, – говорит партнер адвокатского бюро «Юсланд» Всеволод Байбак. – Факт сдачи жилья в нем также может быть доказан на основе опроса свидетелей или иными способами. Например, если лица, проживающие в квартире, регулярно (скажем, каждый месяц) переводят на банковскую карту собственника одинаковые суммы».

Схожего мнения придерживается и корпоративный юрист Объединенной консалтинговой группы Дарья Розенберг: «Понятно, что полиция не вправе входить в жилое помещение для проверки оснований нахождения там граждан. Факт регистрации здесь не играет большой роли, так как даже сами собственники жилья могут жить в своем помещении без «прописки». Однако те же участковые могут опросить соседей. Они, скорее всего, расскажут, что изначально квартира покупалась иными людьми, которые здесь не появляются, но жильцы постоянно или периодически сменяются. Можно проверить, что те же коммунальные платежи вносятся ежемесячно не собственниками.

Семья мигрантов из ТаджикистанаСемья мигрантов из Таджикистана

Конечно же, все эти признаки сами по себе не свидетельствуют о сдаче квартиры в аренду – там просто могут, например, жить родственники владельца. С такими «единичными» случаями бороться достаточно сложно. Поэтому данные меры нацелены на пресечение незаконного бизнеса по сдаче жилья в аренду – деятельности граждан, имеющих в собственности три-пять и более объектов рентной недвижимости. Арендная плата часто проходит безналично, налоговая может запросить у банка информацию о таких платежах и выявить факт уклонения собственников от уплаты налогов. Для гражданина ежемесячная сумма от сдачи нескольких объектов недвижимости в аренду может оказаться внушительной, и «спрятать» ее без объяснений происхождения будет достаточно проблематично», – полагает юрист.

Преступление и наказание

По закону с арендной платы частные собственники обязаны уплачивать 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ежегодно заполняя соответствующую декларацию. Уклонение от исполнения такого долга грозит штрафом в размере 20 процентов за неуплату и до 30 процентов за непредставление декларации. Еще 20-процентный штраф фискальная служба вправе взыскать в случае доказательства умысла гражданина на неуплату налога. Также на сумму недоимки начисляются пени из расчета 1,22 ставок Банка России (в настоящий момент они составят 12,2 процента годовых).

Судебная практика свидетельствует, что выявить неплательщиков и тем более доказать умысел «мытарям» удается только при поддержке арендаторов. Например, на проживающую во Франции собственницу московской трехкомнатной квартиры на улице Академика Пилюгина Наталию Ле Скорнет (она же Дзюба) «настучал» съемщик Тополян. Он же представил налоговой инспекции договор аренды и выписки из «Ситибанка» о перечислении денег. К объяснениям собственницы о якобы получении от съемщика более 1 млн рублей не за аренду, а в качестве «материальной помощи», Московский городской суд отнесся с недоверием.

Но декларирование доходов и уплата НДФЛ не всегда защищают собственников жилья от санкций – фискальное ведомство считает деятельность по сдаче внаем второй квартиры предпринимательской. «Если заключение договора аренды жилого помещения направлено на регулярное извлечение прибыли от передачи прав пользования имуществом, приобретенного для не связанных с личными нуждами целями и намерением его использовать по назначению самостоятельно, получение прибыли носит систематический характер», – пояснила журналисту РАПСИ заместитель руководителя Управления Федеральной налоговой службы по Санкт-Петербургу Елена Кононова. Такие граждане должны регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, в противном случае помимо налоговых санкций они могут быть оштрафованы еще и за нелегальный бизнес.
С другой стороны, статус предпринимателя позволяет собственнику существенно сократить отчисления в бюджет – вместо 13-процентного НДФЛ уплачивать 6-процентный налог по упрощенной системе.

Тухлый пряник

Государство уже неоднократно пыталось вывести рынок рентного жилья из тени. В частности, три года назад появилась патентная система, но установленные региональными властями ставки оказались крайне невыгодными. Так, сдающему в аренду, скажем, трехкомнатную квартиру в 80 кв. метров в Центральном административном округе Москвы предлагалось платить 90 тысяч рублей в год, в других районах столицы – 42-60 тысяч. В Санкт-Петербурге патент на такую деятельность оценили в 54 тысячи рублей. Помимо этого собственник опять же должен был зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и ежегодно отчислять 23,2 тысячи рублей на обязательное пенсионное и медицинское страхование. В результате в большинстве случаев патентная система не пользуется спросом: по данным самой фискальной службы, в целом по России на сдачу в аренду недвижимости приобретено 23,5 тысячи патентов, в том числе 4,6 тысячи в Москве и всего 890 в Северной столице. Причем чаще всего такую налоговую систему используют арендодатели нежилых помещений.

С инициативой стимулировать собственников легализовать сдачу жилья внаем два года назад выступили петербургские налоговики. Руководитель регионального управления ведомства Валентина Корязина предложила снизить ставку налога до 6-7 процентов или предоставить вычеты арендаторам. Однако никаких реальных шагов в реализации такой программы до сих пор не предпринято. 

Павел Нетупский

добавить в блогпереслать эту новостьприслать свою новостьдобавить в закладкиrss канал
Добавить в блог
Чтобы разместить ссылку на этот материал, скопируйте данный код в свой блог.
Код для публикации:
Как это будет выглядеть:

Серая аренда

12:47 07/10/2016 Рынок сдачи внаем жилья остается в тени – собственникам квартир невыгодно ни регистрировать арендаторов, ни платить налоги. Стимулировать граждан быть законопослушными власти не хотят, пресечь нарушения – не могут.
Переслать новость

Все поля обязательны для заполнения!

Прислать свою новость

Все поля обязательны для заполнения!

Главные новости