С помощью каких критериев можно идентифицировать предмет ипотеки, в каких случаях для заключения договора залога требуется его нотариальное удостоверение и когда обращение взыскания на предмет залога невозможно? Во вторник Пленум Верховного суда (ВС) РФ принял постановление о применении судами положений о залоге вещей, в котором дал ответы на эти и многие другие вопросы. 

Описание предмета залога  

В залог могут быть переданы как конкретная вещь, так и определенное количество вещей при условии, что в договоре содержатся сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать, напоминает ВС.  

Он отмечает, что в отношении вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем, описание предмета залога в договоре может быть осуществлено путем указания сведений, позволяющих установить подлежащую передаче в залог вещь на момент заключения договора (например, ориентировочная мощность создаваемого оборудования, иные характеристики, свойства, описываемые, в частности, посредством отсылки к договору о приобретении закладываемой вещи). Заключения отдельного дополнительного соглашения для последующей идентификации вещи в этом случае не требуется.  

«В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть определен любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенного рода или вида (абзац второй пункта 2 статьи 339 ГК РФ). Например, предмет залога может быть согласован посредством включения в договор условия о передаче в залог всех транспортных средств определенной грузоподъемности, принадлежащих залогодателю», — уточняет Верховный суд.  

В данном случае перечень конкретных транспортных средств, находящихся в залоге, устанавливается на момент обращения взыскания. 

Идентификация предмета ипотеки 

В договоре об ипотеке передаваемая в залог вещь может быть определена посредством указания на ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер. Если предметом ипотеки является будущая недвижимая вещь, то ее индивидуализация в договоре может быть осуществлена путем указания иных сведений, например, строительного адреса и ориентировочной площади будущего здания или помещения, поясняет ВС. 

«Если предметом ипотеки является будущая недвижимая вещь, то ее индивидуализация в договоре может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить подлежащее передаче в залог недвижимое имущество на момент заключения договора (например, строительный адрес и ориентировочная площадь будущего здания или помещения, другие характеристики, определенные, в частности, в проектной документации). В этом случае необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о государственной регистрации ипотеки, подаваемом залогодателем и залогодержателем совместно», — говорится в тексте документа.  

Регистрация ипотеки  

Верховный суд напоминает, что ипотека подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке.  

При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года №367-ФЗ), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.  

«Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.)», — отмечается в постановлении пленума.  

В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН, разъясняет ВС. 

Письменная и нотариальная форма  

Нотариальная форма является обязательной при обеспечении залогом исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, а также при заключении договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимую вещь. Кроме того, соглашением сторон может быть установлена обязательная нотариальная форма договора залога, отмечает Верховный суд. 

Если договор, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, совершен в простой письменной форме, нотариальное удостоверение уступки требования по такому обязательству не требуется, в том числе, когда обязательство обеспечено залогом на основании нотариально удостоверенного договора залога, поясняет ВС.  

Он уточняет, что при уступке права залогодержателя переходят в силу закона к цессионарию, если иное не установлено соглашением цедента и цессионария.  

«Соглашения, связанные с договором залога (например, об управлении залогом, о старшинстве залоговых прав), по общему правилу, заключаются в простой письменной форме, в том числе при нотариальном удостоверении договора залога. Иное может быть предусмотрено законом. В частности, соглашения об урегулировании последствий залога, возникшего на основании закона, о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога должны быть заключены в той же форме, что и договор залога этой вещи (пункт 3 статьи 3341, пункт 3 статьи 339, пункт 5 статьи 349 ГК РФ)», — указывает высшая инстанция. 

Изменение стоимости  

Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором. 

ВС напоминает, что стороны вправе включить в договор залога условия или заключить отдельное соглашение о последствиях изменения рыночной стоимости предмета залога. В частности, залогодержателю могут быть предоставлены право требовать изменения начальной продажной цены заложенной вещи, предоставления дополнительного обеспечения залогодателем в виде залога иного имущества, поручительства по обязательству, обеспеченному залогом, право требовать досрочного обращения взыскания на предмет залога.   

«Условия, влекущие неблагоприятные для залогодателя последствия на случай последующего уменьшения стоимости предмета залога (в том числе распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита и др.), не могут быть включены в соглашение о залоге с гражданином, когда такой залог обеспечивает обязательство по возврату потребительского кредита или ипотечного кредита, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Соответствующие условия являются ничтожными на основании абзаца второго пункта 2 статьи 340 ГК РФ», — подчёркивает ВС. 

Ограничение требований   

По общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией.  

Вместе с тем ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором, отмечает Верховный суд.  

Так, стороны вправе установить в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных залогом. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами.  

«Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору. Неустранимые сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения объема обеспеченного залогом требования толкуются в пользу его отсутствия», — уточняет ВС. 

Обращение взыскания 

Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи. 

В постановлении пленума уточнятся, что незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.  

Критерий незначительности  

По соглашению залогодателя и залогодержателя критерии незначительности нарушения и несоразмерности требования залогодержателя стоимости предмета залога могут быть изменены в сторону увеличения. Например, договором может быть предусмотрено, что нарушение незначительно, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем десять процентов от стоимости заложенной вещи, поясняет ВС.  

При этом под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ее соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку.  

«Если требование об обращении взыскания на предмет залога предъявлено наряду с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченного залогом денежного обязательства, исполняемого периодическими платежами, сумму неисполненного обязательства для целей установления незначительности нарушения и определения ее соразмерности стоимости предмета залога составляет размер всего обеспеченного залогом требования остаток основного долга, начисленные, но не уплаченные проценты и т.д.», — уточняет Верховный суд. 

Досрочное исполнение  

Высшая инстанция напоминает, что по общему правилу взыскание на предмет залога может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Так, в случае просрочки право обратить взыскание на предмет залога возникает у залогодержателя на следующий день после истечения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, если законом или договором не установлен более поздний момент возникновения такого права.   

Кроме того, законом или договором могут быть предусмотрены случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если его требование не будет удовлетворено в срок, определенный для досрочного исполнения, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.