Семья москвичей приобрела квартиру с перепланировкой, узаконенной по всем правилам. Спустя 20 лет после внесения конструктивных изменений, ТСЖ требует вернуть квартиру в первозданный вид.

Если вы купили квартиру с узаконенной перепланировкой – это еще не значит, что вам за свой счет не придется вернуть ее в первозданный вид. Во всяком случае, именно так сейчас складывается ситуация для двух собственников недвижимости в Москве.

То, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой грозит рядом рисков в будущем, все уже для себя уяснили. Такие сделки, правда, заключаются достаточно часто, но приобретатели знают на что идут – никакой правовой неопределённости в этом вопросе нет. Но, казалось бы, если продавец предоставил решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки, то можно покупать такую квартиру смело – приобретатель со всех сторон защищен законом. Однако Тверской районный суд Москвы почему-то выносит решения, противоречащие логике, выстроенной законом.

В 2018 году московская многодетная семья приобрела в собственность квартиру, площадью 205,5 кв.м. На момент покупки в приобретенной недвижимости уже были произведены работы по ее перепланировке – в частности, еще в 2004 году на основании решений уполномоченных органов и в соответствии с действующим на тот момент Законом города Москвы от 29.09.1999 №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» площадь квартиры была увеличена за счет увеличения площади помещения 1-а (веранды), была обустроена остекленная конструкция, перекрывающая 54,4 кв.м. кровельного покрытия первого этажа. Квартира покупалась с привлечением средств ипотеки, прошла банковскую проверку. Более того, бухгалтерия ТСЖ выдала справку об отсутствии претензий. Однако в 2021 году радость новых собственников от покупки была омрачена требованиями этого же ТСЖ, занимающегося обслуживаем многоквартирного дома, где была расположена квартира.

Узаконенная перепланировка стала мешать через 20 лет

Оказалось, что перепланировка, существовавшая почти 20 лет и не попавшая каким-то образом в фокус зрения ТСЖ ранее, наносит ущерб правам и интересам членов товарищества в части пользования объектами общего имущества многоквартирного дома, затрудняет обслуживание кровли и системы водоотведения с кровли (ливневой канализации), в результате чего нарушаются эксплуатационные характеристики конструктивных элементов. При этом стоить отметить, что похожие стеклянные конструкции установлены по всему дому, многие собственники многоквартирного дома установили себе похожие «зимние сады».

Вооружившись данными доводами, представители ТСЖ подали в суд на собственников квартиры с требованием о признании постройки самовольной, с обязательством произвести работы по восстановлению кровли. В обосновании ТСЖ также указало, что увеличение площади квартиры за счет использования общего имущества (кровельного покрытия) не было согласовано с ТСЖ, а собственники помещений многоквартирного дома не давали согласия на реконструкцию общего имущества многоквартирного дома, элементом которого в силу ст. 36 ЖК РФ является кровля (крыша).

27 октября 2021 года Тверской районный суд города Москвы отказал ТСЖ в удовлетворении исковых требований, обосновав свою позицию в том числе тем, что работы по перепланировке и переустройству квартиры были согласованы в установленном порядке, а решение собственников жилых помещений о наделении ТСЖ правом на обращение с таким иском в суд представлено не было. Кроме того, суд указал, что истцом был пропущен  срок исковой давности, так как работы по перепланировке были осуществлены и окончены еще в 2004 году, а работники ТСЖ осуществляли работы по обслуживанию кровли, а следовательно с указанной даты истец имел все возможности обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Однако тогда данным правом не воспользовался. Московский городской суд с выводами суда первой инстанции полностью согласился.

Виндикационный и негаторный иски смешались в суде

Как ни удивительно, на этом история не получила своего логического окончания. Истец подал кассационную жалобу и Второй кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций, направив дело на новое рассмотрение в Тверской районный суд г. Москвы в ином составе судей. Обосновывая свою позицию, кассационная инстанция в том числе указала, что в соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры), а согласно положениям ст. 208 ГК исковая давность на негаторные иски не распространяется.

Вместе с тем, в этом же определении суд перечислил обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований, на которые следует обратить внимание суду, содержащие уже условия для виндикационного требования. При этом правоприменителям и юристам известно, что виндикационный и негаторный иск совершенно разные по основаниям и по обстоятельствам, требующих доказывания. Не вполне понятно, на основании чего кассационный суд решил некоторые положения одного иска применить по аналогии к другому.

Так, кассационная инстанция обозначила, что суду надлежало в качестве обстоятельств, имеющих значение для разрешения заявленных требований, установить основания увеличения площади квартиры ответчиков до 205,5 кв. м., законность такого увеличения (то есть доказывание законности оснований владения вещи ответчиком), факт использования ответчиками без согласия собственников многоквартирного дома общим имуществом дома – крышей (кровельным покрытием 54,4 кв. м.) (то есть доказывание оснований утраты владения помимо воли истца), распределить между сторонами бремя доказывания данных обстоятельств, предложить сторонам представить доказательства в их подтверждение, либо опровержение. 

В свою очередь при негаторном иске истцу следует доказывать, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. При этом истец по данному спору не является собственником 54,4 кв. м. кровли, собственниками являются владельцы квартиры. Более того, у истца и на момент подачи иска, и на сегодняшний момент отсутствовало владение, необходимое для требований по негаторному иску, поскольку данная часть кровли (54,4 кв. м.) – не является общим имуществом, а является самостоятельной вещью, находящейся во владении на законном, зарегистрированном и не оспоренном праве собственности ответчиков.

Необъяснимые выводы суда

Так или иначе, дело вернулось в Тверской районный суд г. Москвы, где его рассмотрела судья Т.А. Молитвина, которая посчитала, что исковые требования ТСЖ обоснованы и удовлетворила их в части признания проведённого переустройства квартиры самовольной постройкой, а также обязании ответчиков произвести восстановление кровли.

Так, ссылаясь на нормы Жилищного кодекса РФ, судья сделала вывод о том, что исходя из них, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. Однако, суд абсолютно не учел тот факт, что решение о перепланировке квартиры было принято на заседании межведомственной комиссии 24 сентября 2003 г., в то время как Жилищный кодекс РФ  был в веден в действие только с 1 марта 2005 года (Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Более того, судья в своем решении ссылается на нормы Закона города Москвы от 29.09.1999 г. №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (далее – Закон от 29.09.1999 г. №37) в редакции от 07.04.2004 г., то есть вступившей в действие уже после принятия решения о перепланировки квартиры.  Вместе тем, согласно ч.2 ст. 4 Закона от 29.09.1999 г. №37 в редакции, действующей на 24 сентября 2003 года, согласие на перепланировку собственников или нанимателей помещений не требовалось. Все указанные в Законе от 29.09.1999 г. №37 документы были предоставлены межведомственной комиссии «по использованию жилищного фонда» управы Тверского района, что подтверждается архивной копией. 

Кроме того, в своем определении кассационный суд указал на то, что «в соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры). Согласно положениям статьи 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)». Но истец оставил свои требования в рамках признания спорной конструкции самовольной постройкой, то есть не менял их, а суд первой инстанции, в свою очередь, стал применять нормы по признанию конструкции самовольной постройки игнорируя не только указания определения кассации, но и нормы действующего законодательства и правоприменительной практики. 

Суд не учел правовые позиции ВС РФ

Еще один важный фактор – разрешая спор по правилам самовольной постройки, суд не учел правовую позицию Президиума ВС РФ, указанную в п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 г.), согласно которой   к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования ТСЖ, суд также исходил из того, что «указанное переустройство привело к нарушению пользования объектами общего имущества многоквартирного дома, к затруднениям в обслуживании кровли и системы водоотведения с кровли (ливневой канализации), в результате чего нарушены эксплуатационные характеристики конструктивных элементов, что приводит к неблагоприятным последствиям». Вместе с тем не вполне ясно, на основании чего суд сделал такие далеко идущие выводы, учитывая, что осталось не выясненным, каким неблагоприятным образом повлияла данная конструкция на эксплуатационные характеристики. Ведь жалобы от других собственников многоквартирного дома в судебном заседании представлены не были… Более того, у истца имелся доступ к кровле для проведения ее обслуживания, что подтверждается документами о проведении в 2017 году ремонта фасада и кровли подрядчиком. 

Остается надеяться, что в суде апелляционной инстанции, куда уже подана жалоба ответчиками по этому делу, будут устранены все те правовые огрехи суда первой инстанции, а собственники получат возможность пользоваться, владеть и распоряжаться своей квартирой без страха, что их законно приобретенные метры может урезать ТСЖ.