Высшая инстанция защитила право участника долевого строительства на получение квартиры у нового застройщика, к которому перешли права и обязанности предыдущего. При этом, если спорная квартира отчуждена новым застройщиком другому лицу, он обязан восстановить нарушенное право дольщика путём предоставления ему иной свободной квартиры, а при её отсутствии — посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры, уточняет Верховный суд (ВС) РФ.

Суть дела

В рамках дела о банкротстве ООО «Премьер-Инвест» гражданин Сергей Опрятин обратился в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, расположенную в многоквартирном доме в городе Подольске.

Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявленные требования, однако апелляционный суд отменил указанное решение и отказал в удовлетворении заявления. Суд округа оставил постановление апелляции без изменения.

Не согласившись с судебными актами апелляционного и окружного судов, Опрятин обратился с кассационной жалобой в Верховный суд.

В жалобе заявитель указывает, что ему как участнику долевого строительства не была передана квартира сначала обществом «ПКП «Лидер» (застройщиком), а впоследствии обществом «Премьер-Инвест», к которому по соглашению перешли обязательства первого в рамках дела о его банкротстве. При этом конкурсный управляющий обществом «ПКП «Лидер» был осведомлен о подаче Опрятиным заявления о включении в реестр требований участников строительства, которое не было рассмотрено судом до утверждения соглашения между юридическими лицами. 

Заявитель также отмечает, что у него нет иного жилья, в связи с чем непередача спорной квартиры вынуждает его снимать жилье.

Позиция ВС 

Полностью исполнив обязательства по оплате за помещение, кредитор вправе рассчитывать на исполнение обязательств по указанному договору и со стороны должника, а при неисполнении данных обязательств – вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права, указывает ВС.

Он напоминает, что участие в долевом строительстве служит реализации права граждан, прежде всего, на обеспечение личной потребности в жилье.

Согласно положениям пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о его банкротстве. При этом требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно, уточняет Верховный суд.

«В настоящем случае конкурсный управляющий обществом «ПКП «Лидер», осведомленный о заявленном Опрятиным С.В. праве на включение его требования в реестр, таких действий не предпринял. Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве общества «ПКП «Лидер» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр, а также обо всех имеющихся дольщиках и неисполненных застройщиком обязательствах, и учесть их при заключении мирового соглашения с обществом «Премьер-Инвест». 

Общество «Премьер-Инвест», участвовавшее в деле о банкротстве общества «ПКП «Лидер», имело возможность проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, учтены ли и как учтены их требования в реестре, особенно на основании зарегистрированного договора долевого участия в строительстве», – отмечает ВС.

При этом суды апелляционной и кассационной инстанций негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика возложили на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем сделали ошибочный вывод о том, что обязательство общества «ПКП «Лидер» по передаче жилого помещения Опрятину к обществу «Премьер-Инвест» не перешло. Это, в свою очередь, привело к нарушению жилищных и имущественных прав гражданина, поясняет высшая инстанция.

Более того, такое бездействие управляющего способствовало заключению новым застройщиком в 2016 году с гражданином Мгояном договора участия в долевом строительстве той же квартиры, на основании которого арбитражный суд признал право собственности этого лица на спорную квартиру.

«Нарушенное право Опрятина С.В. подлежало защите и восстановлению за счет имеющихся в распоряжении нового застройщика свободных квартир (по аналогии с подпунктом 6 пункта 4 статьи 201.11 Закона о банкротстве), а при отсутствии их – посредством возмещения рыночной стоимости спорной квартиры (абзац третий подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), в очередности, предусмотренной при передаче квартир в натуре», – резюмирует ВС.

На основании изложенного ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Никита Ширяев