Верховный суд (ВС) РФ рассмотрел спор покупателя квартиры и застройщика - строительная компания передала дольщику недвижимость с недостатками: в жилое помещение со стороны наклонного окна попадает вода, летом температура помещения повышена, зимой понижена, в квартиру проникает шум, пыль и сквозняк. На претензию истицы с указанием недостатков застройщик ответил отказом.

Химкинский городской суд Московской области иск удовлетворил частично, взыскав компенсацию расходов на устранение недостатков, моральный вред, неустойку и штраф. При этом общая сумма выплаты была снижена от требуемой почти в 9 раз: заявитель просила только на устранение недостатков более 2,7 миллионов рублей, а получила в общей сложности чуть более 380 тысяч.

Суд первой инстанции положил в основу решения одно из заключений эксперта, посчитавшего, что трещины в стеклопакетах возникли в результате механического воздействия изнутри помещения, а потому стоимость их устранения, а также регулировки фурнитуры подлежат исключению из стоимости устранения недостатков. Также суд указал, что установленные окна и витражи хотя и не соответствуют предусмотренным в договоре, однако не требуют замены, поскольку в целом характеристики стеклопакетов удовлетворяют повышенным требованиям в части безопасности и поддержания комфортных условий микроклимата.

Мособлсуд и Первый кассационный суд общей юрисдикции решение оставили без изменения.

Позиция ВС 

Верховный суд напомнил, что в материалах дела содержится не только экспертиза, положенная в основу решения, но и представленная самой заявительницей. В этом исследовании специалист посчитал, что стоимость устранения недостатков в квартире составляет 2,7 миллиона рублей.

Высшая инстанция также обращает внимание, что заключённый сторонами договор долевого участия в строительстве предусматривал установку в квартире деревянных окон и витражей с двухкамерными стеклопакетами, однако ответчик при строительстве установил окна с однокамерными стеклопакетами. Данное обстоятельство в ходе рассмотрения дела не оспаривалось и подтверждено материалами дела, в частности, заключением эксперта, положенным судом в основу своего решения, указывает ВС.

«Таким образом, судами установлено, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, в связи с чем суду надлежало установить привело ли такое нарушение к ухудшению качества объекта.

В экспертном заключении отсутствует однозначный ответ на вопрос, ухудшают ли качество квартиры окна с однокамерными стеклопакетами по сравнению с двухкамерными, поскольку эксперт в своем заключении указал лишь на то, что в целом характеристики однокамерных стеклопакетов удовлетворяют требованиям в части безопасности и поддержания комфортных условий микроклимата в квартире. 

При этом расчет общей стоимости устранения недостатков выполнен судебным экспертом без учета замены однокамерных стеклопакетов на двухкамерные, что способствовало необоснованному уменьшению суммы, подлежащей взысканию с ответчика», - отмечает ВС.

Ссылаясь на недостаточную ясность экспертного заключения в данной части, отсутствие однозначного ответа на вопрос о влиянии однокамерных стеклопакетов на качество квартиры и возможности вызова эксперта в судебное заседание ввиду его увольнения из экспертной организации, сторона истца в судах первой и апелляционной инстанций ходатайствовала о проведении повторной экспертизы, однако данное ходатайство в нарушение требований статьи 87 Гражданского процессуального кодекса было отклонено, указала высшая инстанция. 

«Также судами в нарушение статьи 67 Гражданского процессуального кодекса не дана надлежащая правовая оценка представленному истицей заключению специалиста, в котором указано на то, что установленные застройщиком однокамерные стеклопакеты противоречат проекту и используются для остекленения лоджий и балконов, где не предусматривается поддержание комфортной температуры. При этом в ответе на вопрос 5 судебные эксперты со ссылкой на сайт производителя установленных к квартире истицы витражей также указали, что одинарный стеклопакет считается устаревшим решением на фоне активно развивающихся энергосберегающих технологий, но благодаря низкой стоимости и легкому весу по-прежнему пользуется спросом. Оптимальнее всего выбирать его для холодного остекления балконов и лоджий, дач, помещений, которые не отапливаются (нежилые, производственные). Также, в целях экономии, он может быть установлен на балконный блок, выходящий на уже застекленный балкон или лоджию», - поясняет ВС.

При таких обстоятельствах судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, решила высшая инстанция.

ВС предписал при новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Алиса Фокс