САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 8 фев — РАПСИ, Михаил Телехов. Возможность признать недействительным договор купли-продажи, по условиям которого гражданин приобрел у банка-банкрота квартиру, законна. Конституции РФ противоречит то, что деньги после отмены сделки покупателю не возвращаются, а включаются в общую конкурсную массу, и оставшемуся без жилья и денег надо ждать, когда должник сначала удовлетворит требования всех своих кредиторов. Такие выводы сделал Конституционный суд (КС) РФ в своем Постановлении, опубликованном на его официальном сайте.

КС РФ обязал федерального законодателя предусмотреть интересы покупателей жилья у потенциальных банкротов, чьи сделки могут быть признаны недействительными, если предмет спора — единственное жилье, пригодное для проживания. А до внесения изменений КС РФ указал, что средства в размере уплаченной по договору цены в конкурсную массу не поступают, а передаются гражданину, чтобы тот смог обеспечить себе крышу над головой.

Такое решение принято по жалобе жителя Петербурга Сергея Кузьмина. Он просил проверить конституционность пункта 1 статьи 61.2, пункта 11 статьи 189.40 федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", которые предусматривают возможность признания сделок между должником (и даже потенциальным должником) с юридическими или физическими лицами недействительными.

Купил и отремонтировал

Как сообщал Кузьмин в своей жалобе, в 2015 году он заключил договор с АО банк "Советский" о покупке за 11 миллионов рублей четырехкомнатной квартиры площадью 273 метра в одном из домов на Каменноостровском проспекте Петербурга. (В собственность банка квартира перешла на основании постановления судебного пристава о передаче нереализованного имущества должника взыскателю).

После перечисления денежных средств банку Кузьмин зарегистрировал право собственности на жилье. Квартира расположена в доме дореволюционной постройки, не прошедшем капитальный ремонт, и продавалась с обременением по ее сохранению, как объекта культурного наследия. В связи с этим Кузьмин взял кредит на 20 миллионов рублей в "АктивКапитал банке" под залог этой самой квартиры.

Но после того как капитальный ремонт квартиры был произведен, банк "Советский" обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи между ним и Кузьминым и о применении последствий признания сделки недействительной, то есть о признании недействительным договора залога с "АктивКапитал Банком" и погашении в ЕГРП записи об ипотеке. Иск рассматривался при участии ГК "Агентство по страхованию вкладов" (АСВ).

Без права на жилье

В обосновании исковых требований банк "Советский" сослался на оспариваемые нормы и указал, что сделка совершена со злоупотреблением правом по заниженной цене и в период за два месяца до принятия в отношении "Банка Советский" мер по предупреждению банкротства (санации).

Кузьмин заявлял суду, что, заключая сделку, он не имел и не мог иметь информации о мерах по предотвращению банкротства банка, которые были введены через два месяца после заключения договора купли-продажи.

Суды признали, что банк "Советский" должен вернуть Кузьмину 11 миллионов рублей, но после удовлетворения включенных в реестр требований кредиторов должника. В итоге Кузьмин был признан утратившим право пользования квартирой, а также с него в пользу "АктивКапитал банка" была взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии в размере 30,6 миллиона рублей.

В своем решении КС РФ упомянул, что в 2020 году Петроградским районным судом Петербурга за Кузьминым было признано право пользования квартирой до исполнения банком обязанности возврата 11 миллионов рублей. Но, как рассказала президент Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга "Кронверк" Надежда Пугачева, представляющая интересы Кузьмина, в том же году Санкт-Петербургский городской суд отменил это решение, таким образом ее доверитель остался без квартиры и без денег.

Безвозмездное изъятие

КС РФ отметил в свое решении, что возврат в конкурсную массу имущества, отчужденного должником по сделке, признанной недействительной призван обеспечить защиту имущественных интересов не только всех кредиторов должника. Но КС РФ также указал, что должны учитываться и интересы гражданина - участника отмененной сделки, если тот лишился своего единственного жилья.

"Применение последствий недействительности сделки, с учетом преследуемой законодателем цели обеспечения баланса интересов участников гражданского оборота, подразумевает, что покупатель жилого помещения, получив назад уплаченные за него денежные средства, мог бы реализовать право на жилище, приобретя другое жилое помещение", - говорит КС РФ в своем постановлении.

При этом КС РФ признал, что в условиях недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов возможность фактического получения таких денежных средств покупателем от должника невелика, что, по существу, может приводить к безвозмездному изъятию у гражданина единственного пригодного для проживания жилья, собственником которого он являлся. Суд подчеркнул, что оспариваемые нормы не содержат какого-либо специального правила об очередности удовлетворения требований кредиторов, которое позволяло бы увеличить вероятность получения гражданином, единственное жилье которого включено в конкурсную массу должника, ранее уплаченных за жилое помещение денежных средств.

Удовлетворение потребностей в жилище

"Таким образом, из-за отсутствия в действующем правовом регулировании механизмов, гарантирующих в рамках процедур банкротства реальное и оперативное получение денежных средств гражданином, выступавшим в качестве покупателя по признанному недействительным на основе оспариваемых положений договору купли-продажи жилого помещения, которое для него является единственным пригодным для постоянного проживания, такой гражданин может оказаться в тяжелой жизненной ситуации ввиду невозможности либо затруднительности удовлетворения его конституционно признаваемой потребности в жилище", — говорит КС РФ.

С этой точки зрения оспариваемые нормы были признаны не соответствующими Конституции РФ.

"Оспариваемые нормы не согласуются с требованиями статей 40 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных по этому договору денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище", — установил КС РФ.

Правоприменительные решения по делу Кузьмина должны быть пересмотрены в установленном порядке.

Выгодная отмена сделки

КС РФ не затронул в своем постановлении нормы, которые позволили банку "Советский" продать квартиру, нуждающуюся в ремонте, и за те же деньги вернуть капитально отремонтированную квартиру, значительно выросшую в цене. Так, по результатам судебной экспертизы, проведенной судом после капитального ремонта в спорной квартире, эксперты пришли к выводу, что ее рыночная стоимость на момент возврата банку "Советский" составила 35,6 миллиона рублей. В своей жалобе Кузьмин уделил большое внимание этому факту, как неосновательному обогащению банка, но в постановлении этот аспект не нашел отражения.

Правда, КС РФ отметил в своем постановлении возможность неравноценного возврата.

"Даже если, как в рассматриваемом случае, признание сделки недействительной обусловлено наличием неравноценного встречного исполнения обязательств, на причитающиеся покупателю денежные средства, вероятно, можно купить пусть и менее ценное помещение (например, меньшее по площади, менее удобное по расположению и т.п.), но, по крайней мере, позволяющее удовлетворить жилищные потребности гражданина (и членов его семьи)", — поясняет КС РФ свою позицию в постановлении.

Как пояснила РАПСИ адвокат Пугачева, решение КС РФ - это очень позитивный шаг в правоприменительной практике. "Сначала Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области признал Кузьмина залоговым кредитором. То есть, он мог пользоваться квартирой до возврата ему 11 миллионов рублей. В апелляции это решение устояло. Но Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил его, вывел моего доверителя за реестр требований кредиторов и снял залог с квартиры. То есть, Кузьмин должен был бы дожидаться, когда банк "Советский" удовлетворит требования всех своих кредиторов и только потом попробовать получить свои деньги, если что-нибудь бы осталось. КС РФ указал, что такие действия являются фактически безвозмездным изъятием у гражданина единственного жилья, чем нарушается баланс интересов сторон. Мы теперь сможем обжаловать несправедливые решения", — пояснила Пугачева.