Уже больше года сделки с жильем должны удостоверяться нотариально. Такие меры были призваны защитить участников рынка, в первую очередь частных лиц, от мошенничества и иных злоупотреблений. Но на практике обернулись для продавцов и покупателей квартир только новыми и бессмысленными расходами.

Действующее законодательство предусматривает полную ответственность нотариусов за совершаемые действия и сделки. Однако ущерб выплачивается, только когда доказана вина частнопрактикующего служителя юстиции. А ее, как правило, не бывает.

Призрачный полис

Со 2 июня прошлого года нотариальная форма стала обязательной для любых сделок с недвижимостью, находящейся в долевой собственности (в том числе когда, например, супруги продают общую квартиру). В итоге количество удостоверенных договоров об отчуждении жилых помещений уже в 2016 году выросло в шесть раз (!), земельных участков – в четыре раза и так далее. За последнее время частнопрактикующим служителям юстиции делегировали новые полномочия в корпоративной сфере и так далее. 

По мнению президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константина Корсика, расширяя компетенцию нотариусов, законодатель увеличивает и их ответственность. Глава сообщества указывает на четырехуровневую систему защиты: индивидуальная страховка на 5 млн рублей, коллективная страховка и компенсационный фонд ФНП, а также возмещение за счет личного имущества нотариуса. В качестве примера он приводит дело, когда на основании поддельного свидетельства о рождении было оформлено наследство. «Мошенников не нашли, а нотариус, к сожалению, не проверил действительность свидетельства. С нотариуса была взыскана полная сумма ущерба. И это правильный путь – обращаясь к нотариусу, гражданин должен понимать, что в случае его ошибки он получит полную компенсацию», – убежден Константин Корсик. 

Хотя статистика самой ФНП, представленная Министерством юстиции России, свидетельствует о фактической безответственности частнопрактикующих служителей юстиции. В минувшем году добровольно они выплатили потерпевшим клиентам всего 246,5 тысячи рублей (в том числе 200 тысяч в Воронежской области), 76,7 тысячи взыскал суд. Страховыми случаями признано шесть сделок, а общий размер компенсации составил 666 тысяч рублей (451 тысяча выплачена в Брянской области, 200 тысяч в Башкортостане). В сумме такое возмещение не покроет стоимости даже однокомнатной квартиры, хотя ежегодно из-за ошибок нотариусов десятки людей лишаются дорогостоящего имущества.

Смертельный номер

Судебная практика подтверждает, что нередко нотариусы по существу не выполняют свою обязанность по идентификации участников сделки и их полномочий. Например, петербургский нотариус Татьяна Островская удостоверила доверенность на продажу квартиры от имени гражданина А., который к моменту оформления сего действия был уже мертв. Это позволило мошенникам продать дорогую недвижимость, а суд признал нового владельца добросовестным приобретателем. Законным наследникам не удалось ни вернуть де-факто похищенное с участием нотариуса имущество, ни взыскать с него причиненный ущерб. Служители Фемиды не усмотрели в действиях частнопрактикующего служителя юстиции вины: «Ущерб истице причинен вследствие действий неустановленного лица, обратившегося в нотариальную контору от имени А., предъявив при этом паспорт на ее имя. В действиях нотариуса Островской Т.Б., удостоверившей доверенность, нарушение не усматривается», – констатировал суд.

Иск против московского нотариуса Владимира Фомина подала гражданка Кузнецова: приобретенная ею квартира была изъята, так как предыдущая сделка совершалась без воли законного собственника на основании фальсифицированной доверенности. Суд признал такие сделки недействительными. В то же время оформивший в пользу аферистов доверенность нотариус был освобожден от ответственности, так как он и «другие сотрудники нотариальной конторы были уверены, что к ним по вопросу выдачи доверенностей обратилась» законная собственница. 

Не отвечают частнопрактикующие служители юстиции и за принятые на хранение депозиты. Стремясь, видимо, получить наибольшую прибыль от таких сделок, средства клиентов они направляют на счета в далеко не всегда надежные небольшие коммерческие кредитные организации. Например, московский нотариус Александр Дударев принял в депозит крупную сумму и должен был выплатить ее Олегу Латухину, но своего долга не исполнил. Районный суд пришел к выводу, что в результате совершенного нотариального действия истцу причинен ущерб, гражданско-правовую ответственность за который должен нести именно нотариус. Но Московский городской суд не признал хранящиеся на депозите средства нотариуса его собственностью: «С момента внесения денежных средств в кредитное учреждение обязанность по их выдаче несет данное учреждение. Указанная обязанность сохраняется у кредитного учреждения и при его банкротстве в рамках процедуры удовлетворения требований кредиторов», – отмечается в определении апелляционной коллегии.

Честным быть выгодно

Заместитель директора Департамента экономического законодательства Министерства юстиции РФ Денис Новак убежден, что нотариус должен нести ответственность только за свою вину. Правда, доказывать ее отсутствие обязан сам нотариус. Гарантировать необратимость удостоверенной им сделки можно будет, только если у нотариусов появится возможность проверить всю историю недвижимости.

Во многих странах институт полной ответственности является не обременением, а своего рода привилегией нотариусов или иных уполномоченных оформлять сделки с недвижимостью лиц. Например, французские нотариусы выплачивают возмещение за действия, «которые могут проистекать от несчастья по недосмотру». Еще почти полвека назад Кассационный суд Франции провозгласил принцип: «Нотариусы, совершая нотариальные действия в отношении лиц, им неизвестных, должны устанавливать их личность под угрозой применения к ним мер ответственности».

Защиту добросовестному приобретателю гарантирует и израильское законодательство. «Чтобы сделок было больше, потенциальные покупатели должны чувствовать себя защищенными и полагаться на реестр, – говорит израильский адвокат Эли Гервиц. – Если информация в реестре неверна, и бывший собственник потеряет актив, то актив достанется покупателю, а бывший собственник получит компенсацию от государства. Параллельно поощряется добросовестность, выражаемая в первую очередь покупкой по рыночной цене – при покупке заметно дешевле рынка есть риск лишиться защиты «добросовестного приобретателя». С другой стороны, закон не защищает в случае подлога (подделки документов собственника-«продавца» или доверенности от него). Так что полагаться на авось и считать себя застрахованными от всех проблем покупателям тоже не стоит».

Павел Нетупский