Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не имеет право применять санкции к соседям, в том числе блокировать им доступ к парковке на придомовой территории. Такое разъяснение дал Верховный суд (ВС) РФ в определении по кассационной жалобе жителя Санкт-Петербурга, которому отключили пульты от шлагбаума после того, как он передал их посторонним людям.

ТСЖ применило санкции к соседу на основе выработанных общим собранием правил поведения, которые запрещали пускать во двор чужие машины.

Однако ВС РФ указал, что права собственника на пользование общим имуществом, в том числе и придомовым земельным участком, являются важнее, чем решение общего собрания соседей. Поэтому ТСЖ не имеет права наказывать собственников лишением их доступа в собственный двор, отмечает высшая инстанция.

Суть спора

Согласно материалам дела, в июне 2013 года собрание собственников дома решило ограничить пользование общим земельным участком и поставить автоматические шлагбаумы с дистанционным управлением.

Тогда же жильцы утвердили «Порядок пользования земельным участком», который устанавливает, что право въезда на территорию имеют только собственники помещений жилого дома и их личный автотранспорт. При этом правила запрещают владельцу электронного устройства пускать по своему пульту чужие машины, а в случае нарушения электронное устройство блокируется.

Истец объяснил, что он сдаёт свою квартиру, в связи с чем и передал пульты от шлагбаума арендаторам. Однако ТСЖ отключило пульты, поэтому его жильцы не могут пользоваться парковкой во дворе. Самому же собственнику соседи предложили попадать во двор через звонок диспетчеру. Заявитель попытался оспорить это решение в судах, но Московский суд Санкт-Петербурга и судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда отказались удовлетворить его требования.

Суды указали, что истец не оспаривал факт передачи пультов от шлагбаума посторонним лицам, а так как он нарушил установленный собранием порядок, то его лишили возможности въезжать во двор правомерно. При этом суды исходили из того, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома не признано в установленном законом порядке недействительным, поэтому подлежит применению и является обязательным для всех собственников, в том числе для истца.

Позиция ВС

ВС же посчитал, что ТСЖ фактически установило санкцию за нарушение порядка пользования земельным участком, что привело к запрету свободного въезда истца к принадлежащему ему на праве собственности жилищу, а также ограничил парковку его машины.

«Тем самым ответчик своими действиями создал препятствия, мешающие истцу осуществлять правомочия по пользованию и распоряжению принадлежащей ему собственностью», – указано в определении.

Суд напоминает, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам на праве долевой собственности (часть 1 статьи 290 ГК РФ), а распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (статья 246 ГК РФ).

При этом закон даёт собственнику право требовать устранение нарушений его интересов, даже если они не связаны с лишением его владения (статья 304 ГК РФ).

Жилищный же кодекс относит к долевой собственности не только все общее имущество в доме, но и земельный участок, на котором он расположен, с элементами озеленения и благоустройства и объектами для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

ВС также ссылается на пункт 67 постановления пленума Верховного суда № 10 и пленума Высшего Арбитражного суда № 22 от 29 апреля 2010 года, которым определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома и объектов общего имущества, указывает суд.

При определении пределов правомочий собственников помещений по владению и пользованию земельным участком он призывает руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

ВС вновь напоминает, что собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором он расположен и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304-305 ГК РФ, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

«Таким образом, решение ТСЖ по вопросу о запрете истцу въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает его права и законные интересы как собственника помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории», – отмечает высшая инстанция.

Собственник и собрание жильцов

ВС подчеркивает, что действующее законодательство не предусматривает возможности решением общего собрания применять санкции к собственнику квартиры и блокировать ему доступ на придомовую территорию.

Тот факт, что «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников дома, не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения, поясняет он.

«Суды при рассмотрении данного спора должны были руководствоваться частью 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу», – уточняется в определении.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, что приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится и спорный «Порядок пользования земельным участком».

ВС счёл, что допущенные в ходе судебного разбирательства нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов истца. В связи с этим, суд отменил определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Ирина Тумилович