Если вы планируете сменить или впервые арендовать съемную квартиру, то сейчас – самое время. Благодаря общему росту предложения с середины весны цены на рынке аренды жилья снижаются на 5–10%. Не стоит откладывать в долгий ящик и поиск временной дачи на лето – уже в мае вариантов останется гораздо меньше.

Какие важные моменты нужно иметь в виду нанимателю, чтобы уберечься от "подводных камней", не потерять деньги и обеспечить себе максимально комфортное проживание – в очередном выпуске нашей рубрики.

"Предъявите документы"

Не хочется пугать, но таких историй на форумах в Интернете хватает: люди отдают деньги за приглянувшееся жилье, а потом оказываются на улице или, как минимум, сильно кусают локти из-за неприятных сюрпризов, всплывших после вселения в арендованную квартиру или на дачу. Одним из основных способов "подстелить соломку" на первом этапе для нанимателя является проверка документов хозяина недвижимости. 

Попросите будущего наймодателя показать вам паспорт и документ под названием "свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости". Внимательно сверьте данные, чтобы убедиться: владелец паспорта и собственник – одно лицо, а не однофамильцы или близкие родственники. Присмотритесь к реквизитам, описывающим жилье (дачу): действительно ли в свидетельстве о собственности указана именно та квартира (дом), которую вам предлагают снять?

Также важно учитывать:

- Если квартира или загородный дом находятся в общей собственности вашего наймодателя и других лиц (когда в свидетельстве указана формулировка "доля в праве собственности на объект недвижимости"), то необходимо нотариально удостоверенное согласие на передачу в аренду от остальных совладельцев. Либо – их подписи непосредственно в договоре. Иначе не исключено, что в какой-нибудь неудачный момент один из "забытых" сособственников явится и потребует освободить "его" жилплощадь либо дополнительно заплатить компенсацию.

- Рискованным вариантом считается аренда жилья или дачи, которые относительно недавно получены наймодателем по наследству. Риелторы отмечают: если после оформления наследства прошло меньше года, то повышена вероятность, что появятся другие, в том числе неучтенные наследники, и заявят свои претензии на арендованное жилье.

Как получить компенсацию за поклеенные обои?

Если с документами хозяина недвижимости все в порядке, обговаривайте основные условия аренды и заключайте договор. Мы уже рассказали о самых важных пунктах, которые нужно согласовать и зафиксировать, чтобы свести к минимуму возможные в будущем разногласия и проблемы. В то же время на практике возникает ряд типичных ситуаций, которые обычно не предусматриваются в стандартных договорах. Эти случаи довольно детально урегулированы законом, но ни наймодатели, ни наниматели часто не в курсе существования таких норм.

Например, временные жильцы нередко "облагораживают" съемные квартиры: кто новые обои поклеит, а кто старые окна, полы и даже сантехнику поменяет. На форумах в Интернете наниматели жалуются: бывает, что после таких "обновлений" хозяева вдруг решают досрочно прекратить аренду (видимо, планируют заново сдать подремонтированное жилье подороже). Да и в любом случае по окончании срока действия договора может встать вопрос: как распределяются расходы-компенсации за улучшение съемной жилплощади?

Закон говорит следующее: согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ, если арендатор действовал с согласия арендодателя, то вправе получить денежное возмещение за все неотделимые улучшения имущества - те же обои, окна, обновленные полы и т.п. Конечно, надежнее всего зафиксировать согласие хозяина квартиры на ваши ремонтные работы письменно – изначально отдельным пунктом в договоре либо позднее в дополнительном соглашении или хотя бы в простой расписке. В то же время на практике свидетельством одобрения действий нанимателя могут служить также показания свидетелей.

Обратите внимание: если вы не сохранили чеков, подтверждающих стоимость стройматериалов и ремонтных работ, то определить размер трат можно с помощью оценочной экспертизы.

Если в квартире что-то сломалось

Возможна и противоположная ситуация: состояние квартиры ухудшается. Сантехника выходит из строя, ломаются замок на входной двери, холодильник или газовая плита. За чей счет исправляются недостатки в этом случае?

Ответ дает, во-первых, статья 612 ГК РФ, в соответствии с которой арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию этим имуществом, даже если во время заключения договора аренды не знал о таких дефектах. Таким образом, если поломка стала следствием скрытых проблем, в том числе разрушительных процессов, которые уже имели место на момент сдачи квартиры внаем, то с арендатора взятки гладки.

Более того, квартиросъемщик вправе поставить вопрос о том, чтобы хозяин жилья обеспечил устранение дефектов либо возместил расходы на ремонт, если за него берется сам арендатор. Возможен вариант, когда компенсация происходит за счет снижения арендной платы.

Если причиной ухудшения состояния жилья или его обстановки стали умышленные или небрежные действия нанимателя либо его посетителей (гостей, родственников и т.п.), то это расценивается как порча имущества, за которую несет ответственность квартиросъемщик.

Наконец, закон предусматривает третий вариант: когда арендованное имущество выходит из строя в результате естественного износа и требуется обычный текущий ремонт. Согласно статье 681 ГК РФ такие расходы возлагаются на квартиросъемщика, если иное не предусмотрено договором.

На практике, если возникает спор о причинах дефектов, истина устанавливается с помощью экспертизы. Но обычно до нее доходит лишь в самых серьезных случаях – когда для устранения недостатков требуются большие денежные суммы. В остальных ситуациях риелторы рекомендуют по взаимной договоренности применять устоявшуюся схему: нормальное состояние квартиры и обстановки (сантехника, мебель и т.п.) поддерживает хозяин-наймодатель. Соответственно, расходы нанимателя на вызов сантехника, слесаря и т.д. вычитаются из платы за наем.

Как отразится на квартиросъемщиках ужесточение правил регистрации?

Эта тема стала особенно острой после того, как Госдума приступила к рассмотрению президентского законопроекта о «резиновых квартирах". Напомним: он предполагает, в том числе, рост штрафов за проживание без регистрации по месту пребывания – именно так расценивается статус нанимателей арендованного жилья. 

Разумеется, квартиросъемщикам стоит помнить об ответственности и ставить перед хозяевами вопрос об оформлении регистрации, положенной по закону. В то же время излишние страхи, которые могут стать причиной постоянного стресса, на сегодня не оправданы. Эксперты, в том числе сами сотрудники Федеральной миграционной службы РФ в неофициальных беседах поясняют: пока не планируется усиленных проверочных рейдов по съемным квартирам, наниматели которых живут тихо-мирно, не беспокоят соседей и не являются явными нелегальными мигрантами.

В любом случае не забывайте, что на арендаторов распространяется конституционная гарантия неприкосновенности жилища. Вы вправе не открывать дверь никому, включая участкового. Последнему и другим представителям полиции разрешено принудительно без судебного решения проникать в жилье, только если в нем совершается преступление либо есть угроза жизни и здоровью хозяина или иных лиц. Проживание без регистрации в этот перечень не входит.

Анна Добрюха