Принудительно изымать земельные участки государство вправе только для достижения общественно-полезных целей и в исключительных случаях. К такому выводу пришел Верховный суд России. Это решение может усложнить расселение аварийного жилья.
Гарантируя право собственности, Конституция России допускает принудительное отчуждение имущества для государственных нужд при условии «предварительного и равноценного возмещения». Но законодательство толкует понятие государственных нужд очень широко, равно как и допускает ограниченное возмещение ущерба.
Цель оправдывает средства
Прецедентное дело было принято по спору нескольких собственников с мэрией Уфы. Городская администрация приняла решение об изъятии принадлежащих им земель в рамках реализации муниципальной адресной программы развития территорий. Хотя компенсации владельцам выплачивались не из казны, а ООО «Нефтяная финансово-строительная компания».
Собственники участков и расположенных на них зданий оспорили постановление муниципалов. Но Арбитражный суд Республики Башкортостан отклонил такие требования, признав полномочия мэрии на утверждение адресной программы. К такому же выводу пришла апелляционная и кассационная коллегия.
В свою очередь надзорная инстанция сочла наличие программы недостаточным аргументом. Выяснилось, что выкупаемые якобы для государственных нужд участки в дальнейшем планировалось передать частному застройщику (ООО «Нефтяная финансово-строительная компания»), причем без проведения аукционов или иных конкурсных процедур. Генеральный план развития города также не предусматривал строительство объектов муниципального значения на спорной территории. Кроме того, выкупая сами участки, городские власти «забыли» заплатить за находящиеся на них здания и иные объекты недвижимости.
В обзоре практики разрешения таких дел Верховный суд указывает, что изъятие находящегося в частной собственности имущества возможно только для достижения интересов общества (общественно полезных целей) и только если иным образом решить эти задачи невозможно. «Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества. Заключение договора о развитии застроенной территории достаточным основанием для изъятия не является», – констатировали служители Фемиды.
Все на благо человека
На практике участки нередко изымаются для прокладки автомобильных и железных дорог, строительства иной инфраструктуры, нередко юридически закрепленной в частной собственности (то же ОАО «Российские железные дороги» формально является негосударственной структурой). Часто реконструкция аварийного жилья для блага самих его собственников производится путем выкупа участка и недвижимости и предоставления владельцам квартир иного благоустроенного жилья за счет частного инвестора, который в свою очередь получает право на застройку территории. Особые правила изъятия земель были определены для строительства спортивных и инфраструктурных объектов в Сочи (при подготовке к Олимпиаде) и в городах, которые готовятся принять Чемпионат мира по футболу (FIFA 2018).
Опрошенные РАПСИ эксперты признают, что действующее законодательство не содержит определений терминов «государственные нужды» и «муниципальные нужды». «Это зачастую приводило к злоупотреблениям при изъятии земельных участков в рамках предусмотренных законодательством процедур. Поэтому разъяснение в обзоре Верховного суда России направлено на защиту интересов собственников и иных законных владельцев земельных участков», – убежден юрист петербургской практики в области недвижимости компании Dentons Таир Сулейманов.
Вместе с тем он признает, что критерий «общественно-полезные цели» может показаться оценочным и оставляющим определенный простор для судейского усмотрения. «Однако возможности такого усмотрения по данному вопросу не безграничны и вряд ли должны привести к серьезным злоупотреблениям. Публичными задачами, возложенными на органы власти разных уровней, могут быть создание транспортной инфраструктуры, реализация программы государственных гарантий бесплатного оказания медицинской помощи, охрана правопорядка и т.п. В частности, благодаря появлению критерия «общественной полезности», которая, скорее всего, и заключается в направленности на решение публичных задач, в рамках развития застроенных территорий под предлогом сноса аварийных многоквартирных домов нельзя будет изымать земельные участки для размещения «коммерческих» объектов частными инвесторами», – говорит Таир Сулейманов.
Иного мнения придерживается юрист коллегии адвокатов Pen&Paper Дамир Валеев: «В законодательстве, на которое ссылается Верховный суд России, понятие «общественно-полезные цели» не закреплено. В то же время с учетом действующего законодательства можно сделать вывод, что реконструкция или реновация жилья подпадает под понятие общественно-полезных целей, но при наличии специального условия – наличия решения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Также можно будет изымать участки для строительства автомобильных и железных дорог, газопроводов и портов, но только если такие объекты включены в перечень объектов федерального, регионального либо местного значения, предусмотренные утвержденными документами территориального планирования», – заключает Дамир Валеев.
Павел Нетупский, Санкт-Петербург (специально для РАПСИ)
