Расширяя столичную территорию в июле 2012-го, власти пообещали улучшить инфраструктуру: построить новые дороги, станции метро, больницы, школы и детсады. В апреле нынешнего года появился закон, который должен помочь "расчистить" плацдармы для таких общественно полезных зданий-сооружений.

Обратной стороной медали при этом станет изъятие участков у граждан, чьи дома, дачи и гаражи окажутся на пути новых строек. Как заранее узнать о посягательствах на вашу землю, что предпринять для отстаивания своих интересов и как добиться наиболее адекватной компенсации при потере недвижимости - в очередном выпуске нашей рубрики.

Кто рискует лишиться участка

Закон об особенностях регулирования правоотношений в связи с присоединением территорий к Москве (федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ) многие юристы считают драконовским, открывающим огромный простор для коррупции и грубо ущемляющим интересы граждан. Тем не менее, документ уже вступил в силу, поэтому стоит узнать "врага" в лицо. Особенно важно выяснить, на какие пункты мы можем опираться, отстаивая свои права на недвижимость.

Начнем с больного вопроса: при каких условиях власти могут претендовать на тот или иной участок и как должны обосновать свой выбор? Увы, закон содержит безжалостный и практически неконтролируемый подход. В статье 7 "Основания для изъятия земельных участков" упоминается лишь, что недвижимость граждан и организаций может "пойти под нож", если это требуется для "размещения объектов, обеспечивающих развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур". Список таких объектов федерального значения утверждает правительство РФ, регионального (московского) значения - высший орган исполнительной власти столицы. То же московское правительство готовит документацию по планировке территории. То есть, по сути, решает, где и что возводить на местности. Никаких публичных слушаний, вопреки общим правилам градостроительного законодательства, не проводится.

Проверяйте почту!

Сама процедура по закону должна выглядеть так. Не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии участка уполномоченный орган исполнительной власти (по всей видимости, это будет один из департаментов столичного правительства) обязан обнародовать информацию о грядущей "экспроприации". Новость размещается в местных газетах, которые являются официальным источником опубликования нормативно-правовых актов органов власти в соответствующем населенном пункте. Также сообщение должно появиться на сайтах столичного правительства и администрации муниципального образования.

Если вы не увлекаетесь чтением таких газет и не начинаете утро с посещения чиновничьих сайтов, то, скорее всего, также узнаете об уже принятом решении изъять участок. Копия такого документа направляется непосредственно правообладателям недвижимости заказным письмом с уведомлением о вручении. Обратите внимание: закон предписывает слать извещение на адрес землевладельца, указанный в государственном кадастре недвижимости (как правило, это адрес прописки), а также на адрес по месту нахождения участка. Так что желательно позаботиться о регулярной проверке почтовых ящиков хотя бы по одному из этих адресов.

"Разве здесь сошелся клином белый свет?"

Еще один важный момент: согласно части 7 статьи 10 закона собственник (или другой обладатель недвижимости) уведомляется о грядущем изъятии участка не позднее чем за 5 месяцев до дня "икс". При этом будущему "лишенцу" милостиво предоставляется время на судебное оспаривание решения об изъятии его недвижимости: два месяца после принятия такого решения.

На что ссылаться, отстаивая свои права?

Как мы уже выяснили, в законе не упоминается, что власти обязаны как-либо обосновывать, почему выбор пал на тот или иной участок. Однако практикующие юристы советуют, тем не менее, строить свою защиту на аргументах о том, что в населенном пункте существует другая свободная земля, пригодная для размещения соответствующего объекта, заброшенные участки и т.п. В общем, ваша задача – доказать, что именно на вашей даче свет клином не сошелся, и есть не менее – если не более - подходящие места для возведения объектов инженерной инфраструктуры.

К сожалению, по мнению многих адвокатов, шансы выиграть подобное дело минимальны – с учетом смехотворно короткого при наших судебных реалиях времени на обжалование, а также ввиду общеизвестной лояльности столичных судов к решениям московских властей. Однако, если земля вам очень дорога, попытаться, возможно, стоит.

Ищем оценщика

После принятия решения о "расчистке" земли под объект инфраструктуры уполномоченный орган исполнительной власти разрабатывает и направляет владельцу участка проект соглашения об изъятии недвижимости. К документу прилагаются материалы оценки рыночной стоимости изымаемого имущества и (или) расчета сумм убытков. Если собственник участка считает, что размер компенсации занижен, то может отправить свои предложения по изменению суммы. К пожеланиям нужно приложить документы, обосновывающие увеличение, на котором настаивает землевладелец. Надежнее всего предоставить заключение оценочной экспертизы.

На все переговоры-доработки и заключение соглашения отводится три месяца с даты направления проекта владельцу участка. Если договориться не удалось, уполномоченный орган исполнительной власти вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии недвижимости. В таком случае сумма компенсации будет определяться на основании отчета, подготовленного оценщиком по заказу истца – органа госвласти. Ответчику – гражданину предоставляется право оспорить этот отчет (часть 12 статьи 10 закона). Наиболее убедительным аргументом и здесь будет заключение независимой оценочной экспертизы.

Спешите оформить границы, чтобы не пролететь

Один из самых больных вопросов: что "светит" тем, у кого не оформлены права на участок, нет документов о собственности современного образца, не проведено межевание для установления границ участка. Закон предусматривает следующие варианты:

1) Участок выделен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (напомним, он вступил в силу 30 октября 2001 года) и предназначен для садоводства, огородничества, личного подсобного или дачного хозяйства либо для индивидуального жилищного или гаражного строительства. В этих случаях, если земля официально не оформлена в собственность, но изначально предоставлялась на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения либо без указания вида права, то при определении рыночной стоимости участка такие права оцениваются как право собственности (часть 6 статьи 13 закона).

2) На участке соответствующего назначения (см. выше пункт 1) находится дом, который достался гражданину в собственность в порядке наследования, дарения или по иным основаниям. В таком случае даже при отсутствии документов на землю участок опять же оценивается, как если бы принадлежал домовладельцу на праве собственности (часть 6 статьи 13 закона).

3) Если границы участка не уточнены (то есть не проведено межевание), то для определения площади и, соответственно, рыночной стоимости используются схемы земельных участков. Порядок их подготовки устанавливается актом уполномоченного органа исполнительной власти, принимающего решения об изъятии участков. Тот же орган самостоятельно утверждает схемы.

Несложно догадаться, что на практике это может вылиться в ситуацию из серии "поставили волка овец сторожить". Поэтому практикующие юристы советуют: если ваша дача оказалась на территории Новой Москвы, не тяните с межеванием и оформлением границ. А также, чтобы избежать лишних нервотрепок в ходе разбирательств-доказываний, желательно поскорее зарегистрировать свою землю и постройки на ней в собственность по ныне действующему законодательству.
В этом вам помогут, в том числе, упрощающие нормы дачной амнистии, о которых мы подробно рассказывали прошлым летом.

Анна Добрюха