Рейтинг@Mail.ru
 

Публикации

Вещное и вечное: ГК РФ дополнят ограниченными и соседскими правами

16:04 06/04/2012

Александр Баринов, специальный корреспондент РАПСИ

Поправки в Гражданский кодекс РФ (ГК), которые президент Дмитрий Медведев внес в Госдуму, предлагают полностью обновить раздел, посвященный регулированию прав собственности. Как следует из текста законопроекта, в нем вводится целый ряд новых понятий, терминов и разновидностей прав, регламентирующих правоотношения в самых разных сферах. При этом предлагается дать новое название и самому Разделу II ГК – заменить ныне существующее "Право собственности и другие вещные права" на "Вещное право" (право, объектом которого является вещь - Ред.). Необходимость таких изменений в пояснительной записке к законопроекту объясняется тем, что ныне действующая редакция ГК подробно описывает все вопросы регулирования права собственности, но лишь частично затрагивает ограниченные вещные права, касающиеся правил пользования чужим имуществом.

По праву владения

Первое принципиальное новшество – закрепление понятия и термина "владение", который означает "фактическое господство лица над объектом" до тех пор, пока владелец имеет к нему свободный доступ. Далее отдельно прописывается механизм защиты владения от сторонних посягательств, которую владелец любой вещи может искать как в уполномоченных госорганах, так и в судах, подавая соответствующий иск. Требование о защите владения, как следует из текста документа, подлежит удовлетворению, если владелец докажет, что является законным или добросовестным владельцем, владел спорной вещью в течение года и лишился или может ее лишиться против своей воли в результате преступления или какого-либо другого нарушения.

"Это принципиально новый способ защиты владения, суть которого заключается в предоставлении упрощенной юридической защиты от самоуправных действий, направленных на завладение имуществом другого лица", - отмечает юрист юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Рустам Батыров. В случае принятия этого закона владелец вещи, даже, если он  не является собственником, будет иметь возможность истребовать отобранную у него  вещь в суде, при этом ему необходимо будет лишь доказать, что он владел этой вещью. Особенно это актуально, по мнению Рустама Батырова, для движимых вещей, сделки и права на которые нигде не регистрируются, соответственно, и доказать свое право собственности в таком случае затруднительно. Новый способ защиты владения должен снять все эти сложности, считает юрист, однако как в действительности будут применяться эти нормы судами на практике, будет ли злоупотребление владельческой защитой со стороны мошенников,  сейчас спрогнозировать нельзя.

Как будет действовать этот механизм, какие предметы или объекты могут стать предметом таких споров, какие доказательства могут быть использованы для подтверждения факта владения вещью в течение года, юристы затруднились сказать определенно, отметив, что все будет зависеть от того, как сложится судебная практика. Вместе с тем, гипотетически они предположили, что речь будет идти о самых разных вещах. Например, по мнению юристов, такой иск может подать владелец какой-нибудь самовольной постройки, с которой его попытаются прогнать. Истцу в данном случае надо будет доказать, что этим объектом, который даже и не зарегистрирован, он владел не меньше года. Признание и оспаривание права собственности на такой объект при этом будет предметом рассмотрения другого иска, более обстоятельного.

Очевидно, этот механизм отчасти снимет остроту вокруг ситуаций, в свое время часто возникавших при рейдерских захватах или корпоративных конфликтах, когда сразу несколько сторон заявляли права собственности на какой-нибудь объект или здание, и предпринимали попытки его силового захвата, выгоняя оппонентов.

Кроме того, как полагают юристы, такие иски, вероятно, смогут подавать и частные граждане, оспаривая владение какими-либо дорогими вещами – драгоценностями, предметами антиквариата и т.д. В любом случае, такие разбирательства, особенно в судах общей юрисдикции, будут очень интересными со всех точек зрения – и правовой, и зрелищной.

Между тем, руководитель практики "Недвижимость и строительство" юридической компании "Пепеляев групп" Алексей Коневский полагает, что революционной эту норму считать не стоит. В значительной степени владельческая защита существовала и до сих пор, просто теперь этот механизм подробнее прописан в законе. "По большому счету, у нас владелец пользовался той же защитой, что и собственник", - считает он. Это вытекает из общих норм ГК. Кроме того, как отметил юрист, Пленум ВАС по собственности, в свое время, четко прописал, например, такое право как давностное владение и защиту прав давностного владельца. Выглядит так, что нормы о владении изложены более системно в поправках. Хотя, чтобы делать окончательные выводы, эти нормы требуют еще внимательного изучения.

Новое вещное

Еще одним принципиальным нововведением опрошенные РАПСИ эксперты считают главу, определяющую и закрепляющую перечень ограниченных вещных прав, то есть прав на вещь, находящуюся в чужой собственности. К таковым отнесены "право постоянного землевладения", "право застройки", "сервитут" (обременение какой-либо вещи правом использования ее не только собственником), "право личного пользовладения", "ипотека", "право приобретения чужой недвижимой вещи", "право вещной выдачи" и "право оперативного управления".

Часть из этих понятий, по мнению юристов, просто более детально прописали и свели воедино многочисленные нормы, использовавшиеся и применявшиеся в судебной практике. Что, естественно, специалистами тоже приветствуется. Но некоторые, очевидно, могут серьезно поменять "правила игры" для собственников.

В частности, введение "права застройки" не может не отразится на взаимоотношениях застройщиков и государства, выделяющих им земельные участки. Сейчас они предоставляются для этих целей либо в аренду, либо в собственность. Поправки в ГК по факту предусматривают, что земля для застройки более не будет предоставляться властями в аренду, если строящиеся объекты не предназначены для них самих. Согласно "Переходным положениям" законопроекта, после вступления его в силу арендаторы, ранее получившие участки в аренду под застройку, либо могут потребовать приобрести эту землю в собственность, либо оформить права застройки (если кто-то не определится, участки будут автоматически переданы арендаторам на правах застройки). Срок права застройки при этом определен от 50 до 100 лет.  Правда, юристы пока не решились оценить, насколько эта норма концептуальна и как отразится на практике.

Еще один принципиальный вопрос – урегулирование в законопроекте сервитутов. В документе закреплен их перечень (перемещения, строительный, мелиорации, горный, коммунальный) и дано подробное описание. Речь в них идет о праве использования находящихся в чужой собственности земли и объектов для каких-либо нужд, если без этого невозможно обойтись, например, при строительстве и ремонте зданий, прокладке коммунальных сетей, ЛЭП, газопроводов и т.д.

"Нельзя не отметить  введение коммунального сервитута, который, впрочем,  не достаточно проработан законодателем" - сказал Рустам Батыров. По его мнению, давно назрела потребность в установлении некого права, которое бы позволяло размещать на земельном участке объекты коммунального назначения: водопроводы, газопроводы, линии электропередач и иные подобные объекты. Действующий ГК особого выбора участникам гражданского оборота не оставляет, кроме как получать такие земельные участки в аренду, что зачастую не представляется возможным. Коммунальный сервитут, как отметил Батыров, введен именно для этого случая и позволяет собственнику дома полноценно владеть земельным участком на праве собственности, а коммунальным службам иметь возможность размещать свою инфраструктуру, получив лишь ограниченное вещное право – коммунальный сервитут.

"Несмотря на благие намерения законодателя,  законопроект, тем не менее, оставляет больше, вопросов, чем ответов. Это принципиально  новые положения, требующие детальной проработки перед выходом в свет", - подчеркивает Рустам Батыров. 

"До сих пор практика у нас в этой области складывалась по-разному", - говорит руководитель практики "Недвижимость и строительство" юридической компании "Пепеляев групп" Алексей Коневский. По его словам, в одних регионах, например, при прокладке тех же ЛЭП местные власти и суды рассматривали это как землепользование, и требовали от владельцев таких линейных объектов брать находящуюся под или над ними землю в аренду. В связи с этим возникало много споров. В некоторых регионах оформлялись сервитуты. Особенно актуально последнее время эта проблема встала в городах, где через один участок могут прокладываться и телефонный, и электрический кабели, и канализация.

Кодекс для соседа

Еще одна новая норма, предложенная законопроектом, - "соседские права", то есть, "ограничение права собственности за земельный участок в пользу соседей", что особо актуально, очевидно, для владельцев загородных домов и дач. Подобные споры до сих пор решались обычно в бытовом порядке, и нередко становились причиной серьезных конфликтов.

Из документа следует, что "собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации" и т.д., если это все не "превышает установленных нормативов". Но, вместе с тем, на него возлагаются множество ограничений, дабы не допускать самим причинения вреда соседям – не возводить здания и посадки, канализационные сооружения, проводить работы, которые могут ухудшить состояние соседних участков, не препятствовать естественному стоку вод и даже не рыть колодцы, если это приведет к оттоку воды у соседей. При этом землевладельцам даются и права – например, собирать плоды, упавшие с соседских деревьев на их участок, обрубать ветки и корни, "протянувшиеся" на их участки от соседей, и требовать устранения нарушений, допущенных недобросовестными соседями, которые доставляют те или иные серьезные неприятности.

Примечательно, что "соседские права" распространяются не только на тех владельцев, чьи участки расположены не только в непосредственной, но и относительной близости друг от друга.

"Эти вопросы до сих пор толком вообще никак не регулировались", -- говорит Алексей Коневский. Такие споры решались, исходя лишь из общих положений ГК, и редко когда истцу удавалось что-то доказать в суде. По словам юриста, добиться какой-то компенсации или устранения допущенных соседями нарушений можно было только в одном случае – если был серьезный ущерб, и, кроме того, нарушение с их стороны каких-либо установленных норм, например, санитарных, пожарных. "Если же сосед ничего такого не нарушал, то и оснований предъявить к нему какие-то требования не было", - отметил Алексей Коневский. Теперь, по его мнению, ситуация измениться, и, наверняка, многие воспользуются возможностью защитить свои попранные соседями права.

Вместе с тем, юристы не склонны полагать, что после введения этой нормы все сразу бросятся судиться, но определенная судебная практика сложится быстро. "Землевладельцы получат право требовать устранения нарушений со стороны соседей (поправки предполагают даже возможность сноса каких-то причиняющих другим недопустимые неудобства объектов), которые были совершены до вступления поправок в ГК. Если недостаток все еще имеет место, доставляя соседям какой-то ущерб – продолжается, например, загрязнение участков, речи об обратной силе закона не идет. Пострадавшая сторона, как считают юристы, все равно может требовать исправления ситуации, обращаться в суд", - считает он.

Юристы, правда, затруднились сказать, как введение "соседских прав" может затронуть не частный сектор – сферу строительства крупных жилых, коммерческих и промышленных объектов. В этой области действует огромный массив регулятивных актов – и земельного законодательства, и градостроительного, и трудно предположить, как все это между собой согласуется.

Единая и неделимая

Сами авторы законопроекта и законодатели отмечают еще одну принципиально важную политическую вещь, предложенную законопроектом – закрепление принципа единого объекта недвижимого имущества, согласно которому земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое. В частности, предлагается предоставить владельцу недвижимости преимущественное право приобретения земельного участка, на котором она находится. Кроме того, если у здания и земли, на которой оно находится, оказывается один собственник, то участок и этот объект невозможно будет в плане собственности разделить и отчуждать по отдельности.

Жизнь покажет

Опрошенные РАПСИ юристы пока не решились однозначно оценивать как все поправки в целом, касающиеся раздела ГК "Вещное право", так и отдельные его положения. Изменения эти, по их признанию, слишком объемны и по многим параметрам без преувеличения революционны, чтобы успеть внимательно проанализировать, и спрогнозировать возможные последствия. В некоторых случаях, как полагают адвокаты, если поправки эти будут приняты, речь пойдет о пересмотре "правил игры" в самых разных сферах экономики. Вместе с тем, некоторые юристы отметили, что очень многое будет зависеть не только от изменений закона, но и от судебной практики - от того, как новые нормы будут толковать и разъяснять высшие судебные инстанции.

добавить в блогпереслать эту новостьприслать свою новостьдобавить в закладкиrss канал
Добавить в блог
Чтобы разместить ссылку на этот материал, скопируйте данный код в свой блог.
Код для публикации:
Как это будет выглядеть:

Вещное и вечное: ГК РФ дополнят ограниченными и соседскими правами

16:04 06/04/2012 Поправки в Гражданский кодекс РФ (ГК), которые президент Дмитрий Медведев внес в Госдуму, предлагают полностью обновить раздел, посвященный регулированию прав собственности.
Переслать новость

Все поля обязательны для заполнения!

Прислать свою новость

Все поля обязательны для заполнения!

Главные новости